你知道如何用澳洲自管养老基金（SMSFs）投资房产吗？

养老基金是澳大利亚政府为本国退休人士所设立的一种投资和储蓄的方式，澳洲也拥有着世界上最为复杂和完善的养老金系统，且种类十分多样化。而其中自我管理养老基金（SMSFs）可谓是近年来发展势头最为迅速的养老金种类了。

自我管理养老基金，顾名思义就是SMSFs的成员是为了自身的利益而进行养老金的管理，并且由自己来承担相应的法律以及义务。不过值得注意的是，成立自我管理养老金费用明显高于其他养老基金，且需要相当之高的专业知识。尽管如此，该基金类型在近年来日益受到澳洲人的追捧。

在当前的大环境下，澳洲地产成为了SMSFs一个日益流行的投资类别。地产作为一种有形不动产，相比股票等投资产品来讲更具有稳定性。不过在通过自管养老基金买房的时候，也有许多需要注意的地方。

通过SMSFs投资物业时，有许多适用规则。主要规则是财产必须符合单一目的原则（Sole Purpose），这意味着任何租金收入或转售收入都必须退还于自管养老基金，而不能用做其他用途。

SMSFs用于不动产投资的时候需要注意以下几点：

1. 购买的物业必须是由退休金法定义的单一可收回资产，而不是几项资产或若干财产的组合。

2. 该物业可以是住宅或商业物业，但不能是空置的土地，必须是超过50平方米的单一不动产。

3. 不能从SMSFs的成员或相关方（如商业伙伴或配偶）购买住宅物业。

4. 住宅物业必须严格用于投资用途，不能作为居住地或度假屋。

5. 住宅物业必须租用，但不得由基金成员或任何家庭成员租用。

6. 商业地产可以是SMSFs购买的物业，然后将该物业租赁给基金会员或关联方。

7. 允许进行海外财产投资，但需遵循当地区的法律法规。

此外，在谈及用自管养老基金（SMSFs）进行贷款买房的时候，就必须引入一个概念：有限追索贷款（Limited Resources Borrowing Arrangements，LRBA）。此类贷款不比平常的房屋按揭贷款，只能够用于购买投资房和在装修，并且每一个独立的不动产都需要一个独立的LRBA，因此通过SMSFs投资买的房产是无法在增值之后套现。

那么利用自管养老基金（SMSFs）购置房产存在诸多的限制的情况下，那为何还要通过这一渠道来进行购买呢？这主要还是源自于SMSFs作为养老基金，在税务方面有着很大的优势，主要可以分为三个方面：

1. 通过SMSFs投资房产，租金收入的税率15%封顶，并且在退休金阶段租金免税

2. 利用Salary Sacrifice的方式偿还本金，就可以获得扣税的效果

3. 在持有投资的不动产超过12个月之后，只需要缴纳10%的增值税，且如果在退休金阶段卖出地产，还可以退还增值税。

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