首次置业购房贷款新政解读：都是谁符合资格？

联盟党政府率先提出将通过政府担保的方式，帮助一万名首次置业者将首期付款降低到5%，从而帮助他们提前进入房地产市场。

莫里森总理坚持称对购房者来说这并不是意外之财，但是有专家们已经开始发出警告说这个政策或许对提高首次置业者的购房率并没有大的作用，甚至会产生相反的效果，反而绑架了房价上涨。

工党也已经发声明，如果工党赢得大选，也将附和这项新政。

谁将有资格获得房价15%的政府担保？

单身年收入不超过十二万五，夫妻年收入不超过二十万，如果已经有房价5%的存款，将有资格获得首次置业新政的政府担保。

政府将准备五亿资产，通过国家住房金融和投资公司来担保这些首次置业者购买的房产的百分之二十的价值。由此，购房者不用付足房款的百分之二十，并将节省一万左右的抵押贷款保险金。

政府已经暗示对担保的住房将会有一个地区住房价值上限。

担保将有多长的有效期？

一旦首次置业者获得房价百分之九十的贷款，政府担保有效期将一直延续到房屋所有者再一次融资。

对政府来说有风险吗？

莫里森总理在上周日自由党的活动中，称这笔钱对购房者来说并不是“飞来横财”，银行将一如既往地检查借款者的经济能力以确保他们的还款能力。

来自Grattan Institute的房地产专家Brendan Coates告诉《澳洲卫报》的记者说，在处理拖欠贷款时，银行应该先于政府得到赔款，否则就称不上是“政府担保的首付款”。

Coates称政府应该对风险有一个开放接受的态度，尤其是在当前这个下跌的市场行情下。

莫里森预料到了针对这项新政的反对意见，所以他用 “房主的资产会增值—-在自由党的领导下”作为反驳——在当前这个房价已经下跌了很多，墨尔本和悉尼还在继续下跌的境况下，这个说法着实是需要勇气。

新政会有效果吗？

Coates 称，如果数据显示有更多的首次置业者在新政以后进入市场，那么有两种可能“新政有效果了” 或者“起到了相反的作用”。

因为这次新政的目标仅是将一万名，数量较小的，具备还款能力而缺少百分之二十首付的首次置业者变成住房拥有者。这并“不会影响住房拥有率”，因为数量并不大。

Coates说，如果这项政策使那些本来不想或者买不起房子的人进入了市场，那么这项政策影响了房价。如果使这样，那么这项政策看起来更像 “首次置业者补贴”，这将推动房价上涨，卖家将是赢家。

莫里森总理称，这项政策将 “带来很大的不同”，帮助置业者缩短一半以上的存首付款的时间。

如果这项政策的目的仅仅是帮助首次置业者缩短存首付款的时间，或者是成功的。RateCity, 一个比较利息的网站，曾经作过调查， 存满首付款，住在悉尼的人需要五年，住在墨尔本的人需要四年，布里斯班则是三年。RateCity 研究中心主任Sally Tindall 说，30年的抵押贷款因为削薄了首付款意味着将要更多的利息。根据RateCity的计算，购买五十万的房子付5%的首付而不是20%， 将意味着房主在三十年期间要多付$58,774的利息。

Tindall 称澳大利亚审慎监管局（Apra）在过去的四年中不断告诉澳洲银行 “对低首付的借款要谨慎小心”，现在主要的政党们却鼓励支持银行这种做法。

什么是政治？

在2016的大选之前，工党提出以改变税收政策，来保持投资客和自住购房者之间平衡的主张。

联邦政府反对工党提出的消除负抵税，并将资本利得税折扣率减半的可能性。理由是工党的政策将会引起房租上升，房价下跌，尽管影子党财政部一再称价格的影响将是温和的。

虽然反对工党的计划给联邦政府带来了强大的攻击线，但在自己的立场中留下了一个缺口—– 需要为 “能负担的房价” 做一些的务实的事情。

从那时开始，联邦政府便开始积极地寻求对策，力求在不打击房价地前提下，帮助首次置业者拥有自住房。 例如，允许更多的首次置业者利用养老金的税收优惠来存取首付款。但是因为到目前为止，只有2800名购房者使用了这项政策， 联邦政府又想通过别的途径，帮助那些有足够收入和偿还能力，但是没有足够存款的人早日拥有自住房。

Coates 说，首次置业者新政显示联邦政府的 “真正挑战” 是 “又想帮助首次置业者, 又不想伤害任何一方”， 而现实是只有别的一方受伤一些，首次置业者才能赢。

Coates 称工党的负抵税将会使很多投资者退出市场而使首次置业者受惠， 联邦政府却还在尝试，让首次置业者感觉他们是站在首次置业者的这边，却同时保持房价不跌。

总结

第一个住房贷款存款计划，很可能会受到那些正打算购买他们的第一套住房的人们的欢迎。但是，借贷的最基本法则并没有改变，首付变少了将意味着更多的利息。与通过税收政策来减少投资者优势的税收改革相比，联邦政府的政策似乎更是在边缘修修补补。

文章来源：澳洲卫报