春季即将到来 投资独立屋还是公寓？

澳洲金融评论报导，春季往往是房市最热闹的季节之一，市场预计将出现的大量新房源会终结两年来的销售下滑。
虽然监管机构放宽了用于评估买家能否轻松偿还贷款的缓冲，但目前市场上房屋成交量仍然偏低，贷款机构对贷款的审批仍然非常严格。不过，在联邦大选后，拍卖清出率大幅上升、价格上涨、利率下降以及投资者信心增强，都鼓励买家和卖家重回市场。不过对投资者来说，在投资独立屋还是公寓是个大决定，外界的信息也很庞杂。
全球投资公司摩根士丹利（Morgan Stanley）认为，长期投资方面，投资独立屋比投资公寓回报更高。在过去6年，独立住宅的中位价比公寓高出约14%。而在过去3个月，公寓价格上涨2.6%，几乎是独立屋增长率的9倍。
全国估价机构 Herron Todd White表示，墨尔本、布里斯班和阿德莱德的公寓价格已见底，悉尼正在接近见底，珀斯继续下跌。独立屋方面，悉尼仍有一定的下跌空间，堪培拉价格仍在上升，阿德莱德正在接近见底水平。
摩根士丹利指出，市场还不会出现大幅反弹。 AMP Capital首席经济学家Shane Oliver对此表示赞同。他预计，到2020年底，回报率将保持在低个位数。

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买家中介Cate Bakos说: 「这意味着投资者需要关注较长期回报、总成本和净回报等数据，而不是期望价格大幅上涨。但是，在交通和其他便利设施(如商店或海滩)附近的受欢迎城区，一套有吸引力、优质的物业，无论是公寓还是独立屋，都将表现更佳。」
目前，澳多个首府城市的公寓供应过剩，让人们有机会买到位于受欢迎的内城区的物业。但高层公寓存在一些广为人知的问题，包括劣质建筑、使用危险材料，以及不确定谁应该为纠正建筑错误负责。这为谨慎的贷款机构敲响了警钟，并因此向借款人提高利率及收紧条款和条件。
BIS Oxford Economics最近的分析显示，在过去8年墨尔本售出的公寓中，有三分之二平价或亏损转售。在布里斯本，这一比例甚至在近50%。而在悉尼，自2015年以来，这一比例约为四分之一。
买家中介Propertyology研究主管Simon Pressley建议买家应该考虑通常建于上世纪70年代，只有4至10个单位较旧的低密度公寓楼，「那些坚固的黄砖和红砖建筑公寓仍然非常保值。 」
但考虑到租金收益，有时候公寓更合算。 Bakos表示，主要大都会地区的独立屋不太可能有3%以上的总租金收益率。 200万元以上的蓝筹区房屋不太可能有2%以上的总租金收益率，「那些依赖高收益率的投资者应该考虑购买公寓。 」

文：秦风