低利率环境下 自住房业主如何应对？

Domain网站报导，星期二（5日），澳大利亚央行（澳联储RBA）决定将现金利率维持在0.75%的历史最低水平。低利率环境对房东们来说无疑是个好消息，现大多数借款人的每月还款额度（即月供）都在减少。

低利率对购房者意味着什么?

最新一次降息于10月份，一方面，使得家庭收入在15万澳元的借款人可以再多借1.2万至1. 4万澳元，另一方面，意味着买家有能力购买价值更高的房产，或将更快入市。但domain网站提醒，买家在购买房产时还是要适当降低自己的心理预期。

“降息对悉尼和墨尔本的房价起到一定的积极作用，实际上加速了两地房价的上涨，” Domain研究分析师欧文（Eliza Owen）表示，“澳大利亚统计局（ABS）的财务数据表明，在自住物业市场上反应最为显著。”

澳大利亚审慎监管局（APRA）放宽了贷款的标准，同时也提高了信贷能力。Domain网站报导，这两年，尤其是大选后，房价的可负担性得到改善，人们对房产的信心又重新回来；此外，新房源的供应量减少，导致悉尼和墨尔本的房价出现了大幅回升。如今，虽悉尼房屋售价的中位值仍低于其2017年12月的峰值，墨尔本的仍低于2018年6月的峰值，但经济学家预计，未来一年内，价格的上涨速度将快于此前的预期。

“低利率实质让那些有房人士受益，但至于首次置业者们，他们可能又会觉得自己追不上上涨的房价了，” 安保资本（ AMP Capital）首席经济学家谢恩（Shane Oliver）认为，“历史规律就是，首次购房者的最佳时机是利率上升之时，或是其他群体入市变得困难之际。”

谢恩还表明，无论是低利率还是政府给予补助金，经济上的刺激往往不会直接帮助到首次置业者们，除非他们很早就入市，否则就要付出等待的代价，即沉没成本（Sunk Cost）。

房主如何利用低利率？

尽管银行尚未完全传达降息信息，但月供的减少确实已起到缓解家庭预算的作用，现在有证据表明，以家庭为单位来看，人们有更多的流动资金用于储蓄或投资。欧文称，尽管购房者面临不断上涨的房价，但有房人士可以去银行做房产评估，如果资产价值（指房产价值）上升，他们就可以用较低的利率进行再融资。

再融资是利用低利率环境最有效的方法。融资取出来的钱可用于买车或购买其他需要贷款的大件物品。金融服务公司Canstar首席执行官米肯贝克（Steve Mickenbecker）表示，大多数房主并没有因为自己的还款额度太高而去咨询其他相关贷款机构，现实情况是，大多数在市场上待了几年的借款者们，仍没有意识去努力尝试能否获得最低的利率，他们的利率维持在4%左右，实际上我们列出了市场上有400多笔利率低于3%的贷款。

据Canstar的分析，如果借款人以3.88%的利率借款40万澳元，在三年后转用利率为2.86％的贷款产品，则在贷款期限内可以节省93,794澳元的利息；而如果在利率下降的同时，借款人仍坚持原有的还款额，则可提前四年零两个月还清贷款。

Canstar还指出，市面上目前最低浮动利率为2.69％。

房主如何争取低利率？

Domain网站报导，为争取较低利率，房主们可以与银行或贷款机构协商，如表示自己刚入市，有能力偿还贷款；目前自己的资产净值合理，信用记录完备且良好等。米肯贝克指出，银行确实在争取这样一批客户，那些在对冲账户上有剩余现金的客户们不难发现，低利率是他们争取效益的理想机会，总而言之，环境是有利的。

低利率的状态持续多久？

欧文认为：“降息的概念是通过降低货币价格来激励人们贷款和购物，因此，只要降息就表明经济状况并不好。”澳大利亚央行11月会议称，最合适的现阶段做法是先维持利率不变，2019年的上半年经济略微回升，预计在2020年经济增长将逐渐升至2.75%，2021年将为3%左右，目前家庭消费仍是国内经济不确定的一大因素之一。

会议上还表明，预计通胀将逐渐缓慢回升，到2020年、2021年或接近2%；失业率一直持续在5.25%左右，预计未来将逐渐下降；薪资水平的增长依旧迟缓，预计在一段时间内仍将维持现状。