澳房地产市场更新

房地产研究机构CoreLogic的11月房价数据显示，由于市场增长的加速，全国住房市场自2018年4月以来首次恢复正增长。

澳大利亚房地产投资专家迈克尔（Michael Yardney）于上星期六（7日）表示，过去一个月，澳洲的房地产市场持续反弹，其中以墨尔本和悉尼这两座最大的城市的强劲价格增长为龙头。

“购房者开始涉足房地产市场，投资者也开始慢慢回归，”迈克尔称，“过去几年来，悉尼和墨尔本的房价下跌严重，如今拍卖清盘率上升、售价上升、房地产的价值上升，还有一些房地产评论员甚至预测，明年的房价增长率将达到两位数。 ”

然而澳大利亚领先的房地产经济学家安德鲁·威尔逊博士（Dr. Andrew Wilson）认为，澳大利亚的房地产市场分散，并不是所有的市场都表现上升趋势，并给出下列解释：

解释一：世界经济也是一样

美中贸易的紧张局势和英国退欧的不确定性给世界经济造成影响，导致贸易和生产疲软。随着时间的推移，美国经济活动已经放缓，促使联邦公开市场委员会(FOMC)在10月份的会议上第三次降息。

最近，国际货币基金组织（IMF）将2019年全球发展预测从3.2%下调至3%，表明我们正处于全球经济同步放缓之中。

安德鲁表示，经济放缓，而不是衰退。

解释二：澳大利亚经济又一个有趣的月份

最新的经济数据令澳联储感到担忧，近期三次下调官方利率和减税措施并没有带来明显的反弹。

“失业率在上升，就业率在下降，工资增长在下降，”安德鲁称，“看起来，经济增长可能会在更长时间内保持在较低水平，这将造成不充分就业问题，而通胀目标也将比澳联储预测的时间更长。”

澳联储已明确表态，如果利率升至0.25%，并对经济没有任何影响，可能会启动量化宽松政策。话虽如此，但在缺乏有意义的税收改革或微观经济改革的情况下，再次降息可能不会有太大的帮助，这也是澳大利亚央行能够提供的唯一回应，这也会导致澳联储质疑他们一直在公开考虑的量化宽松政策的有效性。

澳联储也将寻求政府协助明年的财政政策，有可能会提前减税。在过去的一年里，很明显，增加政府开支对维持我们的经济至关重要。

目前政府支出和投资对GDP增长的贡献如今已接近全球金融危机期间的水平，如图一所示。新南威尔士州、昆士兰州和塔斯马尼亚州是经济增长最依赖公共部门的几个州。另一方面显示，维多利亚州占澳大利亚国内生产总值的23%，但却贡献了该国经济增长的37%，远远超过了其他任何一个州。

解释三：利率处于历史低位水平

澳联储上月（11月）决定将官方利率维持在0.75%的历史低位，这一决定在人们的普遍预期之中。自6月份以来，澳联储已三次降息，导致悉尼和墨尔本的房价以10年来最快的速度上涨。

同时，澳联储不断在警示，希望能把失业率从5.2%降至4.5%。“因为建筑业和零售业可能伴有更多的失业，故在短期内是一个不切实际的目标，”安德鲁表明，“而这些连续降息的负面影响是，澳大利亚的家庭和企业变得越来越紧张，他们对自己的工作保障、家庭财务状况和经济前景没有信心，这抵消了历史低利率带来的刺激性消费的好处。”

此外，由于全球经济前景不明朗，企业商户等也不愿意投资，许多澳洲人正将现金存起来，以偿还债务而非投资支出。

商业投资占GDP的比例低于12%，这是上世纪90年代以来的最低水平。

解释四：拍卖清盘率表明未来价格偏高

安德鲁表示，11月，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率保持稳定，但现在看来不太可能进一步上升，尤其是接下来几个月里有更多的待售房源出现。“悉尼有越来越多的房产高价出售，致使悉尼的拍卖市场风起云涌，从而接下来的卖家出价更高。”