悉尼、墨尔本和布里斯本越来越多的公寓开发商提供租金担保以吸引买家。 但一份新报告称，投资者应该像躲避瘟疫一样避开这类提供租金担保的公寓，因为诱人的投资回报后面常常掩盖着疲软的市场和公寓房的供过于求。

今日悉尼采访了一位华人投资者李先生的经历。2017年11月25日，李先生从一家澳洲房地产公司购买一套位于西悉尼Westmead的公寓楼花，并现场签订“包租协议”，后者承诺成交后以房价的5%承租1年。

假设楼花售价是60万，公寓成交后，该公司会支付李先生每周约$577澳元的租金，按月支付。

2020年5月5日，李先生的房子成交完毕，按照合约，他应于6月5日收到第一笔房租。但受疫情影响，房子迟迟租不出去，又听朋友说，”这家公司好像破产了。”担心其进入清盘程序后无法履行包租协议。

李先生的例子是一个典型的有“租金担保”的公寓投资，投资专家表示，这类投资即使如约兑现，也是充满风险的，开发商正是利用这种噱头不断以高价房充斥市场。

投资物业杂志分析了为什么“租金担保”是羊毛出在羊身上的投资陷阱。报道中说，当一个楼盘的开发商无法以理想的价格出售公寓时，他们就会提供租金担保。

例如，一栋公寓楼有100个单元，开发商想每个单元卖35万元。但是，在供过于求的市场上，房价下跌，每单元的真实价值已跌至30万澳元。

在出租市场，每单元的房租只有300澳元/周。如果投资者以35万澳元的价格买入，回报率只有4.5%，对投资者吸引力不大。

通过提供租金担保，开发商将每单元的价格定为35万澳元，并保证两年内每周租金400澳元。这样就是6％的回报率，对投资者来说有两年的租金保障和高回报，看起来不错。

当投资者买下公寓后，开发商会找到租户，每周收取300澳元（真实市场价格）租金，然后秘密补贴100澳元的差额给投资者。

一旦两年期协议到期后，投资者会发现，由于租房市场饱和，每周租金回到$ 300，回报率降回4.5％，年收入从21,000澳元降至16,000澳元以下。

如果此时投资者决定出售，他发现需要与开发商那些有租金保证的同类公寓竞争。

现在，该公寓的市场价仅为260,000澳元，投资价值缩水了9万澳元。

责任编辑：令德