房产投资是最常见的投资方式之一，随着房产市场的回暖，越来越多的人有意向购置投资房产。支靖和会计税务事务所在处理拥有投资房客户的报税问题时，也会为客户做出合理及明确的解释与建议。该篇文章就投资房报税相关问题与朋友们探讨。
房产投资是最常见的投资方式之一，随着房产市场的回暖，越来越多的人有意向购置投资房产。支靖和会计税务事务所在处理拥有投资房客户的报税问题时，也会为客户做出合理及明确的解释与建议。该篇文章就投资房报税相关问题与朋友们探讨。
关于投资房收入费用抵扣部分，您必须保留所有的收入和开支证明。完整的收支证明，是为了能够有效地申报并抵扣所有产生的相关可抵扣费用。
判断您投资房的相关支出是否能用来进项抵扣，最重要的一点就是房屋是否真实可租。投资房在寻找租客期间产生的费用也是可以抵扣的，但是您必须有足够的证据证明您是在真实地寻找租客，如刊登的租房广告信息等。
如果该房屋是您的度假屋，您为了能够申报抵税而刊登了广告，但是租金远远高于当地市场水平或是设置一些不合理的租赁条件，导致没有租客问津。那么这套房屋不能算作是真实可租的，从而房屋相关费用也不能作为纳税申报。
如果将房产以低于市场的租金租给亲戚或朋友，那么税务抵扣会受到限制。在以低租金状态出租房屋的这段时间里，抵扣只能最多和租金持平，不能产生负扣税。
购买房产时所产生的相关费用，是不能在投资房报税时候用来申报抵扣的，比如律师费、印花税等费用。但是这些费用可以在您出售房产时计入购房成本，从而减少资本所得税。所以购房时候的相关票据文件也要仔细保存好。
房屋贷款只有用于购买投资房而产生的相关利息才能进行抵扣。如果您进行了房屋贷款转贷，转贷后的部分资金用于其他用途，比如购买个人物品、升级个人自住房等。那么这部分贷款所产生的利息是无法抵扣的。
如果您与其他人共同拥有一套投资房产，那么您必须依据您对该房产的法定所有权所占比例申报租金收入和支出。经常碰到夫妻两人一起报税，一方收入高，一方收入稍低，贷款是其中一方的名字，还款也是从该方账户银行账户扣款，产权却是一人一半，那么，在报税中能不能将贷款利息全部报在贷款人名下（收入高的一方）？—— 答案是不可以的！
税务局并不是看以谁的名义贷款，也不看谁的账户还款，只看房产的持有比例，所有的收入和开销都要按照比例进行分配。如果夫妻双方收入有高有低，想要收入高的一方享有更多的负扣税，那么我们建议在不影响贷款的情况下，收入高的那方在购买房产时，提高房产持有比例。
出租前维修 ，如果在房子成交后马上进行维修，那么维修费无法抵扣租金收入，只能通过折旧慢慢抵扣租金或是作为购置房产的成本，等将来出售房产时抵扣增值税。
出租后维修 ， 如果是出租后产生的正常维护修理，这些花费可以作为开销直接抵扣租金收入。但如果这些维修大大提高了原有设备的性能，那么需要通过折旧慢慢抵扣租金。
如果是贷款购房，贷款产生的费用（比如银行收取的手续费、估价费等）如果低于$100澳币，那么可以直接抵扣租金；如果高于$100澳币，则必须分5年抵扣（第一年如果不足365天，就需要按照天数平摊）。但是如果在不到5年的时间内将房产卖掉了或是换贷了，那么可以一次性地把剩下的贷款费用都用来抵扣租金。
在购买房产时产生的费用，如律师费和印花税，是不能抵扣租金的。但可算作购房成本来抵扣增值税。唯一的例外是堪培拉的房产，购房产生的这些费用可以在当年直接抵扣租金。
通过投资再融资（Refinance）将自住房套现用于成交投资房产，套现部分的贷款利息也可以抵扣投资房的租金。提示： 请大家注意的是，只有和投资房相关套现部分产生的利息才能抵扣租金。因为房产投资中有房贷利息和房屋折旧等抵税项目，也是投资者或高收入人群用来做负扣税杠杆(Negative Gearing)重要一项。
以上就是我们为大家总结的关于投资房报税的注意事项，如果您有会计和税务方面的任何问题，欢迎与我们联系，支靖和会计税务事务所为您提供最专业的服务，解决一切会计税务烦恼！
联系方式：+61 3 9898 8200
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This post was last modified on 2021年3月13日 12:02
中国音乐学生吴啸雷因骚扰另一名在波士顿伯克利音乐学院张贴支持中国民主传单的学生，并威胁要向中国方面举报其活动而被判处九个月监禁，监督3年，之后被驱逐出境。 4月24日，检察官要求波士顿地区法官丹尼斯•卡斯珀判处 26 岁的吴啸雷时表示，吴的骚扰活动虽然“令人震惊”，但时间很短——只有两天——而且吴没有犯罪记录，故宣布判处其较短的9个月刑期，不过，吴啸雷服刑期满后将被监督释放3年，之后被驱逐出境，不得返回美国，除非得到国土安全部特别批准。 这位女法官表示，判处监禁是必要的，以阻止其他来美国学习的中国公民，并确保让他们知道：“任何人都不能从事犯罪行为，特别是压制言论自由的行为”。 路透评论说：美国和西方当局一直在反击中国政府压制海外批评者的努力，但人权组织抱怨：国际大学校园中的学术自由受到威胁，中国学生受到监控。 26岁的吴啸雷是伯克利音乐学院学生，于2022年12月14日被FBI逮捕。今年1月25日，陪审团裁决吴啸雷“网络跟踪”和“跨州传播威胁信息”两项罪名成立。 检察官称：吴啸雷发起了一项骚扰伯克利大学毕业生佐伊Zoey的活动。中国留学生Zoey于2022年10月在学校附近张贴传单，上写“与中国人民在一起”“我们要自由”“我们要民主”等。吴啸雷随后多次在网络上威胁这位同学。 他在伯克利音乐学院中国学生和校友的微信群组上发了一条信息，要求Zoey撕下传单，并称他已向中共公安机构举报她。2022年10月22日，吴啸雷在一个微信群中威胁要砍掉Zoey的双手。 当时群内有成员附和，但也有人呼吁私下解决。Zoey表示，这些言论让她感到极度害怕，也为她远在中国的家人感到担忧，她两天都难以入眠。 随后，Zoey看到吴啸雷给她发的邮件，提到要向中共公安举报她，还公开了她的校内邮箱和居住地址。Zoey认为吴想继续骚扰她，还鼓励其他人加入。她于是向学校报告，要求采取行动。 校方随后发出禁止联系的指令，要求双方在学校调查期间不得联系彼此。后来校方对吴啸雷实施停学一年的处分。 Zoey在法庭上作证时表示，她因为吴的威胁而感到极度恐惧，搬离了原住址。 在量刑听证会上，检察官表示，吴啸雷的情节严重，他将中共政府的专制本质武器化，并用来来骚扰和威胁受害人。中共当局多次上门骚扰Zoey在中国的父亲，正如Zoey担心的那样。 在检方看来，尽管吴啸雷的具体行动可能不是在中共当局的指导下采取的，但“他仍然将自己列为中国（中共）审查和镇压网络的一部分”，该网络深入美国、以及深入在美华人与大陆家人的关系网之间。… Read More
去年，新州由于家长在学校假期外预订旅行或未经批准允许孩子外出等不合理原因旷课的总时长超过85万天。 据《悉尼晨锋报》报导，新州教育局的数据显示，在2023年的前两个学期，被标注为无效的学生旷课天数增加了10%，其中可能包括因非学校运动、不想上课或旅行而离开课堂的时间。 各校长正在严厉打击学校正常假期之外的旅行，并警告说，在假期前的学期最后一周，由于家庭预订长时间旅行和海外探亲，出勤率正在急剧下降。 本周公布的数据显示，新州公立学校的出勤率在Covid疫情期间骤降后已部分恢复，但所有学校的出勤率仍比疫情前的水平低 10%。 去年第一和第二学期的学生缺课总天数为 906 万天，少于 2022 年的 1110 万天，其中一半以上的缺课是因误事或生病等经批准的假期。 有 290 万天的缺勤家长没有解释，852303… Read More
勤奋重要，但学习方法更重要，如果方法不得当，即使每天熬夜也无法考出好成绩。这点我们许多孩子、家长、老师都知道。 不过，学习方法分应试和长远两种，掌握应试技巧能帮助学生在HSC（高考）及精英学校、英才班（OC）考试中攀蟾折桂，但在考试过后未必有用。长远模式则是培养孩子自由和主动思考的能力，像科学家或文史研究员一样自己钻研，可能会浪费掉很多时间，却能提高孩子的主动性，防止思维僵化。 到底哪种方法更好呢？长期以来一直是个难题。最近澳洲又掀起一场关于教学和学习方法的争论。 今年3月，澳洲许多公立学校的教师被告知需要接受一些培训。在秋季假期结束后的第一天，他们受邀参加专业学习课程，内容包括显性教学。 对于资深教育工作者来说，这意味着重温他们在师范学院学习了几十年的知识。而对于年轻的教师来说，显性教学，即为学生提供清晰的、循序渐进的指导，代表工业时代的学校教育模式，他们的大学讲师教导他们要害怕这种模式。 显性教学通常是在课程开始时告诉学生完成某项技能或任务所需的步骤，然后再让他们练习。 相比之下，探究式学习指让学生面对问题，要求他们自己尝试找出答案，类似于科学家的做法。 澳洲学生 （图：看传媒） 有学者认为，探究式学习能培养学生更深入的理解和更深刻的思考。显性教学的拥护者则认为，探究式学习效果不佳，浪费时间，还会给学生造成不必要的困惑。 过去二十年来，新州的学校纷纷采用探究式学习，但教育界呼吁使用显性教学方式的人越来越多。 新州教育局支持显性教学 据《时代报》报导，在研究学习科学的学者支持下，澳大利亚教育研究组织（Australian… Read More
本周末，新州部分地区将出现高达 100 毫米的降雨，气温也将急剧下降。 据《每日电讯报》报导，气象局（Bureau of Meteorology）表示，整个周末降雨都可能持续，周六悉尼最高气温将达到 21 摄氏度，周日为 20 摄氏度。 专家称，周末悉尼可能会出现山洪。 高级气象学家Dean Narramore说，新州中北部、猎人区（Hunter）和悉尼偏远地区五天的降雨总量可能在 50 毫米至… Read More
儿童专家近期呼吁在全澳范围全面禁止在学校使用手机，警告说，孩子们在课堂上的基本技能（如长时间阅读、批判性思维和识别面部情绪）都很难掌握。 这种令人担忧的趋势很早就开始了，一岁的孩子因为过长接触电子屏幕而在指点、说话和对人类感兴趣等基本技能方面举步维艰。 新州、维州、西澳、塔斯马尼亚、昆士兰和南澳已在所有州立学校全面禁止使用手机，但专家呼吁在全国范围全面禁止使用手机，包括独立学校。 据《每日电讯报》报导，儿童青少年发展与心理学研究员Rachael Sharman博士说，学校绝对没有任何理由允许使用手机。 “社交媒体及其邪恶的孪生兄弟游戏都是为了快速获得奖励而设置的，多巴胺会冲击大脑。”她说，“你还可以将其扩展到网上约会。” “那种坐上几个小时阅读一条短信并仔细琢磨的能力，正在被智能手机上的速成功能侵蚀。”Sharman博士说。 在澳大利亚的一项重要研究中，50% 以上的受访儿童表示，社交媒体导致他们浪费时间。 近 30% 的受访儿童表示，社交媒体导致他们睡眠不足。 在 ReachOut Australia… Read More