房产热潮放缓 开发商面临“多重打击”

一项最新发布的政府报告显示，如果未来澳洲经济走势真像预期一样，即利率急剧上升、人口增长下降，房产开发商和投资者将陷入 “多重打击”之中。

据澳洲金融评论报导，联邦政府最新的经济总体展望报告中预测， 低利率和住房供不应求使澳洲房市繁荣了25年，如今这波房产热潮已经过去。

随着人口增长放缓和住房供过于求的风险上升，墨尔本和悉尼的房产开发商将面临压力。

该报告假设，10年期债券收益率将随着时间推移回升到5%的水平，与名义GDP增长一致。目前，债券收益率约为1.5%。

德勤经济咨询公司的合伙人Chris Richardson表示，这种趋势可能会使30年平均可变贷款利率增加一倍以上，达到约7%，足以让房地产买家瑟瑟发抖。

10年期澳洲政府债券基准收益率与住房贷款利率之间存在稳定关系。

Canstar金融评论员Steve Mickenbecker表示，如果基准收益率的长期预期是5%–或比今天的收益率高约3.5%–那么从长期来看，贷款利率比今天高3.5%，这是一个完全合理的预期。

这将导致自住业主的平均贷款利率从3.59%翻倍到7.09%；或者说100万元本金、30年本息同还贷款的每月还款额再增加2000元。

随着融资成本的上升，利率已经开始攀升，尤其是四年和五年期的固定利率。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver说，经济增长和债券收益率趋同是一个合理的假设，符合“长期的历史表现”。

Oliver先生说：“如果移民水平到2024-25年才恢复到大流行前的水平，并且没有弥补损失，那么五年后的人口将比此前预期的少近100万，这意味着五年内的住房需求净损失约为35万套。”

“如果住宅建设继续保持目前的速度，这将使房地产市场在未来几年进入供过于求的状态。“

Oliver说，始于1990年代中期的长期房地产繁荣的两个关键驱动因素–低利率和房地产供应不足–将告一段落。

Oliver先生表示，对于新房买家来说，这将是一个好消息，但对于悉尼和墨尔本的开发商来说，就不是那么好了。

这份报告的批评者认为，利息上涨将受到一系列因素的制约，包括经济疲软、工资增长乏力、低通胀和经济结构性变化。

My Housing Market的首席经济学家Andrew Wilson补充表示，经济情况正在发生变化，过去不能作为对未来事件的准确指导。投资者寻求的房产类型也发生了变化，对城市边缘开发项目和高层住宅楼的需求被联排别墅的需求所取代。

买方代理和Propertyology研究主管Simon Pressley表示，人口增长是继利率、就业和经济信心之后，”影响房价的一个重要因素”。他说，“鉴于所有的海外移民都是租房的，相对于房产价值而言，租赁市场更容易受到边境关闭的影响。“

Mickenbecker先生表示，买家应该趁现在利率保持低位时加快偿还贷款，建立额外缓冲。