在澳洲,许多人以投资房产来进行合理避税。除房产本身的升值外,充分利用现有税务政策进行退税/抵税,也是很多人考虑购置投资房的原因之一。简单来说,如果投资房的租金收入低于支出,房东就可以利用亏损金额抵扣其他方面的收入。
在澳洲,许多人以投资房产来进行合理避税。除房产本身的升值外,充分利用现有税务政策进行退税/抵税,也是很多人考虑购置投资房的原因之一。简单来说,如果投资房的租金收入低于支出,房东就可以利用亏损金额抵扣其他方面的收入。
本期支靖和会计事务所帮大家整理了ATO最新发布的“投资房退税指南”(Rental Properties 2021), 希望可以帮助房东们更好地管理自己的税务。
1、租金收入;
2、用于抵充房租的商品或服务;
例如,您把房子租给朋友,他没付现金,但给房子添置了件家具或电器,那么就需要您将其折为现金作为收入报税。
3、用于抵充房租或修理费的押金;
例如,您的租客不付租金,或者破坏了房子不修理,这时您有权扣留押金,那么押金也要算作收入报税。
4、租客损坏物业后支付的赔偿金;
例如,您的租客破坏了房子某处后支付了修理账单,您将这笔修理费用申报抵税了,那么租客支付的金额要算作收入报税。
5、保险赔偿金;
例如,您的租客不付租金,但您购买的业主保险支付给了赔偿金,这也要算作收入报税。
6、政府为安装太阳能热水系统等提供的津贴。
通常情况下,投资房申报抵税的主要部分是“房贷利息“,即用于购买投资房而产生的相关利息可以全部进行抵扣。
1、广告费(Advertising for tenants);
这是指投资者在招租时产生的广告费。举例说,在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费(Body corporate fees and charge);
通常情况下,公寓、单元楼以及联排别墅等会有相关的物业管理费(Strata fee)。
3、清洁费(Cleaning);
4、市政费(Council Fee);
5、房屋设施折旧(Depreciation on plant);
6、园艺和锄草费用(Gardening and lawn mowing);
7、房产保险(Insurance);
8、房贷(Interest on loans);
如果投资房是您通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税。
9、地税(Land tax);
10、法务费(Legal fees);
请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
11、除虫费(Pest control) ;
12、房屋中介代管费(Property agent fees and commissions);
如果把投资房交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。
13、房屋维护维修费(Repairs and maintenance);
如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
14、房屋折旧(Capital works deductions);
一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。
15、水费(Water charge);
房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税列表中。
1、妥善保留好所有支出的凭证,毕竟持有完善的支付证明是为了更顺利地申报并最大化抵扣所有项目的依据。
2、房产购买时所产生的律师费、房产中介费、印花税等不能用来抵扣,但可在计算资本增值税时作为房产的成本扣除。
3、如果您投资房的部分水费是由租客来缴的,则不能用于抵税。
4、要在避免引起税局调查的同时,并达到报税回报最大化,最好咨询有经验的会计师来处理投资房退税问题, 支靖和会计事务所可帮助房东们合理的处理投资房税务。
ATO密切关注个人和商业混合用途的房产,例如度假屋或者在Airbnb等住宿平台上出租的住宅。如果房产的一部分被个人使用,房东不能要求全额抵扣费用,必须按比例分摊,且只允许在房产真正可供出租的期间提出抵扣。
例如您有个度假屋,旺季用于Airbnb出租,那么自住期间产生的费用不能用于抵税;或者一套房产一部分用于自住,另一部分用于出租产生收入,则必须通过按建筑面积实际计算方可。
【关于我们】
支靖和会计事务所是墨尔本具有丰富会计和税务经验的会计事务所。我们是澳大利亚CPA注册会计师、SMSF注册审计师、注册理财师,并且是税务局注册税务师。我们为客户提供最切实可行的专业建议,并为您提供免费10分钟的会计税务咨询服务。
预约咨询电话: 03 9898 8200
公司地址 :Suite 1, 26 Ellingworth Parade,Box Hill, VIC 3128
官网: www.accountingtaxvic.com.au
邮箱: info@accountingtaxvic.com.au
This post was last modified on 2021年9月20日 15:35
澳洲统计局最新年度收入调查显示,2022年8月至2023年8月,澳洲人的周薪(税前)中位数为1300澳元,比前一年高出52澳元。 Read More
中国音乐学生吴啸雷因骚扰另一名在波士顿伯克利音乐学院张贴支持中国民主传单的学生,并威胁要向中国方面举报其活动而被判处九个月监禁,监督3年,之后被驱逐出境。 4月24日,检察官要求波士顿地区法官丹尼斯•卡斯珀判处 26 岁的吴啸雷时表示,吴的骚扰活动虽然“令人震惊”,但时间很短——只有两天——而且吴没有犯罪记录,故宣布判处其较短的9个月刑期,不过,吴啸雷服刑期满后将被监督释放3年,之后被驱逐出境,不得返回美国,除非得到国土安全部特别批准。 这位女法官表示,判处监禁是必要的,以阻止其他来美国学习的中国公民,并确保让他们知道:“任何人都不能从事犯罪行为,特别是压制言论自由的行为”。 路透评论说:美国和西方当局一直在反击中国政府压制海外批评者的努力,但人权组织抱怨:国际大学校园中的学术自由受到威胁,中国学生受到监控。 26岁的吴啸雷是伯克利音乐学院学生,于2022年12月14日被FBI逮捕。今年1月25日,陪审团裁决吴啸雷“网络跟踪”和“跨州传播威胁信息”两项罪名成立。 检察官称:吴啸雷发起了一项骚扰伯克利大学毕业生佐伊Zoey的活动。中国留学生Zoey于2022年10月在学校附近张贴传单,上写“与中国人民在一起”“我们要自由”“我们要民主”等。吴啸雷随后多次在网络上威胁这位同学。 他在伯克利音乐学院中国学生和校友的微信群组上发了一条信息,要求Zoey撕下传单,并称他已向中共公安机构举报她。2022年10月22日,吴啸雷在一个微信群中威胁要砍掉Zoey的双手。 当时群内有成员附和,但也有人呼吁私下解决。Zoey表示,这些言论让她感到极度害怕,也为她远在中国的家人感到担忧,她两天都难以入眠。 随后,Zoey看到吴啸雷给她发的邮件,提到要向中共公安举报她,还公开了她的校内邮箱和居住地址。Zoey认为吴想继续骚扰她,还鼓励其他人加入。她于是向学校报告,要求采取行动。 校方随后发出禁止联系的指令,要求双方在学校调查期间不得联系彼此。后来校方对吴啸雷实施停学一年的处分。 Zoey在法庭上作证时表示,她因为吴的威胁而感到极度恐惧,搬离了原住址。 在量刑听证会上,检察官表示,吴啸雷的情节严重,他将中共政府的专制本质武器化,并用来来骚扰和威胁受害人。中共当局多次上门骚扰Zoey在中国的父亲,正如Zoey担心的那样。 在检方看来,尽管吴啸雷的具体行动可能不是在中共当局的指导下采取的,但“他仍然将自己列为中国(中共)审查和镇压网络的一部分”,该网络深入美国、以及深入在美华人与大陆家人的关系网之间。… Read More