抵押贷款（图片来源：EpicTop10.com/CC BY 2.0） EpicTop10.com/CC BY 2.0
不少客户咨询过，如何才能以房养房的完成第一套投资房？我们将为您解释房屋净值是如何成为您投资的最佳资源。
澳洲人热爱投资房产！因此超过2百万澳洲人拥有投资出租房并不是一件很让人吃惊的事实。如果你已经拥有一套房产，你可以考虑使用房产净值作为购买投资出租房的现金押金。
您可能有疑问，这到底是怎么操作的呢？
首先，我们来了解一下什么是房屋净值。
如果您已经拥有一套房产超过一段时间了，非常大的可能这套房已经为您积累了相当有价值的净资产。简而言之，就是您的房产涨幅已经大大的超过了您以前购买这套房子的市值。比如说您现在的房产价值是80万元澳币，而您的贷款可能只有30万澳币，那么您拥有的房屋净值就是50万澳币。房屋净值是您房屋现在的市场价格和您剩下的贷款差额。
下一步，房屋净值是如何成为投资房的资金？
在过去获得房屋增涨净值的唯一途径是卖掉您的房产。但现在情况已经大为不同了。
您可以使用您的房屋增涨净值作为买投资房的额外抵押，这样做并不需要您卖掉现有房产用来获取增长部分的资产。并且这样您可以为其他投资保留现金流。
我可以使用多少房屋的增长净值来购买下一套投资房呢？
一般来说，借贷方会允许您使用80%的房屋市场价值减去所剩下的贷款额度。您也可以选择借贷超过80%的额度，但是这也意味着需要支付贷款按揭保险（lenders mortgage insurance）。 这会导致增加了您购买投资房的成本。
举例说明一下实际案例，
比如在维州Bill拥有一套自住房产市场价值$60万元，其中$30万元贷款还未还清。
自住房增长净值来购买投资房的资金的公式如下：
自住房80%市场价值为：$60万x80%=$48万
减去贷款额度： $48万-$30万=$18万
从上得知Bill可以使用$18万作为他们房屋增值净值资金用于购买他的投资房。
您的房屋增值也许累积了大量净资产，但是这并不一定意味着银行愿意把这所有的资产借贷出来进行再投资。
您还是需要为您的下一套投资房产在银行获得正式的贷款批准，那是跟您现在的这个房屋贷款一样的过程。银行或是借贷机构会中和您的收入，花销，信用卡和一系列其他的影响因素来决定他们愿意为您的房屋增值净值借贷多少额度。
另外需要注意的一点是，用房屋增值净值来取代现金存款来购买投资房，意味着更高额度的投资贷款，简明说就是可能会增加的每月还款额。您需要注意您的收入与之匹配，这样就不会将您的经济情况陷入困境。投资房产生的租金收入也是可以帮您每月还款的。所以您在选择投资房的时候，把租金回报率和空租率列入投资房选择时的考虑，可以避免不必要的亏损。
如果您对如何使用房屋净资产购买投资房还有疑问，欢迎联系我们的职业贷款经纪人Mike，Mortgage Choice Boxhill办事处。我们可以从我们的30多家银行和贷款机构中，根据您的个人情况提供详细方案，帮您找到最合适的投资贷款产品，从而助您达到您的投资目的。
Mike Zou (Mortgage Broker 贷款经纪人)
电话：0434 900 628
地址：Unit 104, 975-989 Whitehorse Road, BOX HILL VIC 3128
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无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More
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