过去十年里，澳大利亚的官方现金利率一直在呈下降趋势。但是将来利率会持续上升吗？现在是最佳的锁定固定利率的时机吗？最近很多客人在问我们，在申请房屋贷款的时候，到底是应该选择固定利率还是浮动利率？为了回答好这个问题，我专门准备了这篇文章为有这方面需求的朋友解答疑惑。
过去十年里，澳大利亚的官方现金利率一直在呈下降趋势。但是将来利率会持续上升吗？现在是最佳的锁定固定利率的时机吗？最近很多客人在问我们，在申请房屋贷款的时候，到底是应该选择固定利率还是浮动利率？为了回答好这个问题，我专门准备了这篇文章为有这方面需求的朋友解答疑惑。
没有人喜欢听到“加息”这个词，加息意味着浮动利率房屋贷款的朋友可能每月面临更多的还款。预测未来利率的走势可能变成了一种猜谜游戏。截止于2021年底，很多贷款方（银行和各种贷款金融机构）都提高了其产品的固定利率。从去年10月到12月间，部分银行发布了几次固定利率小幅度上升的调整。这些迹象均表明，银行们预计利率的大走势会在未来某个阶段节节攀升。
因此，如果您对未来可能会面临加息的前景担忧，一个解决方案就是锁定固定利率住房贷款。这是一个需要仔细考虑的决定，因为选择锁定固定利率既有它的好处也有不足的地方。
固定利率最大的优势就是它带来的确定性。您选择的任何固定利率在固定期限内（1，2，3，5年）都将锁定您的利率和还款额度。这使得您对每个月的还款额预算变得清晰，你可以提前制定您的投资或是其他经济预算方案。因为每月还款额度是一成不变的，你只需要把这部分预留出来，再计划其他方案。
无论浮动利率发生什么变化，联邦银行升息多少次，只要您选择了固定利率，在固定期内您的利率都不会改变。因此，这样保护了您的贷款利率面临突然增加的情况。您可以节省大量宝贵的资金。
过去固定利率贷款灵活性远低于浮动利率贷款。但近年来，这一情况发生了很大的变化。如今，很多银行开始允许您额外还款，有的提供重提款功能（Redraw），部分银行也开始提供
固定利率的对冲账户（offset）。这样您也不用顾虑如果选择了固定利率会放弃对冲账户这样的功能。
说了这么多固定利率的好处，那固定利率的不足有哪些呢？
上期我们讲到过再融资这个操作，当其他银行的利率更好，或是您希望能换一家贷款机构的时候，就会涉及到再融资这个操作，有时候我们也称为转贷。
如果您决定在固定利率期限内为您的住房贷款在融资。中间就会产生一个叫“终止贷款费”（breaking cost）。您需要支付的费用取决于不同银行。每个机构收取的费用不一，同时取决于市场利率的变动情况还和您的贷款期限有关。所以您在固定利率期间要进行转贷，一定要问清楚贷方，关于这个费用的说明。再决定是否转贷。当然如果您在您的固定利率期限过后进行转贷是不会有这个费用的。
最坏的情况是您会支付一笔不菲的中断费用，这会使您的转贷变得没有优势。这就是为司马选择固定贷款时候需要慎重考虑和选择。
利率变动非常难以预测。固定利息贷款的期限越长，就越难预测将来利率如何变动。所以在选择固定利率期限的时候，您需要将未知将来利率的变动考虑进去，再进行明智的选择。通俗来讲，如果市场利率未来几年继续持续下降，而您选择在利率高点固定利率了。那么在那个期限，您可能会面临支付高于市场价位的利率。
上面我们跟大家分享了固定利率的优劣势，那很多朋友会问，固定利率期限过了以后我们该做什么。
通常来讲，在固定利率期限过后，银行会将您的贷款调整为当前此银行的浮动利率。所以各位朋友在选择贷款方的时候，不要只关注于当前银行所提供的利率，还要考察此银行以后提供的浮动利率是否有竞争力。大家也可以选择在固定利率快结束时联系贷款经理来帮您看下，现在市场上最有竞争力的银行利率是多少或者有什么优惠的活动来进行转贷。
如果大家还有什么疑问欢迎联系我们，或是预约时间到我们boxhill的办公室来讨论下适合您的最佳方案。我们的联系方式如下：
Mike Zou (Mortgage Broker 贷款经纪人)
电话：0434 900 628
地址：Unit 104, 975-989 Whitehorse Road, BOX HILL VIC 3128
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文/清箫 上回说到，四月十八日，清军兵临扬州城下。这座曾见证大明皇朝二百馀年繁华的古城，此时俨然成为一座孤城。史可法、刘肇基与何刚誓与扬州共存亡。 就在不到一天前，南明军与清军已在扬州城外交战。当时，明军应廷吉部在瓦窖铺扎营，何刚率领忠贯营兵赶来会合。不料中午突然冒出一队清兵，放冷箭偷袭应廷吉的家丁。明军大惊，随即操起三眼火枪还击。这队偷袭的清兵撤退后，又有一队清军攻打邵伯镇，被胡尚友、韩尚谅所率明军击退。 然而这两场小仗不足以扭转大局，扬州依然处于敌众我寡的被动境地。明方刘良佐等将领率部投降清朝，更助长了敌军的气焰。由于清军大炮尚未运到，考虑到尽可能将攻城损失最小化，清豫亲王多铎派人劝史可法投降，但他远远低估了史可法的坚定。 清军的说客来到扬州城下约降，史可法派兵从城墙上缒下，将劝降信和劝降人一并丢入河中。之后多铎一共寄来五、六封劝降信，史可法视而不见，也不拆启，全都丢进火中烧毁。 扬州（图：Adobe Stock） 当时史可法等守城将士面临的状况是：友军坐视不救，“外援且绝，饷亦不继”（《乙酉扬州城守纪略》），扬州内外笼罩在一片萧瑟肃杀的氛围中。能稍微给明军一丝安慰的或许只是一次小胜，据《青磷屑》记载，四月二十日清军驻扎在斑竹园，明军中一员骁将单骑劫营，夺马一匹、斩首一级。尽管只是杯水车薪，但勇气可嘉，因此史可法赏赐该骁将蟒纱一袭、白金百两。 内部的军心动摇使局面对扬州更加不利。四月二十一日，李栖凤、高岐凤率兵四千人进入扬州，看似救援，其实心怀鬼胎。二十二日，李、高二人想要投降，打算劫持史可法，进而将整座城池献给清军。史可法得知后，毅然正色说：“此吾死所也！公等何为，如欲富贵，请各自便！”（《青磷屑》）李栖凤和高岐凤见奸计难以实施，于是放弃劫持，带一部分明兵出城降清。此后，扬州的守备更为单薄，剩馀的将士在饥饿与绝望中度日如年。 （图：Adobe Stock） 临终托付… Read More
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