房地产投资一直是澳洲人的首选，儿子这些年对公寓和house均有投资，公寓租金回报尚可，但资本升值明显慢于House。不断上涨的工资所得税和负扣税利好的将尽，促使投资的再选择从追求现金流转向更看重资本增值的House。
房地产投资一直是澳洲人的首选，儿子这些年对公寓和house均有投资，公寓租金回报尚可，但资本升值明显慢于House。不断上涨的工资所得税和负扣税利好的将尽，促使投资的再选择从追求现金流转向更看重资本增值的House。
然而，在大悉尼地区，新建的House只存在于新开发的偏远地区；老城区中开发商建的House可以说绝尘，多为业主自拆自建。地段较好的区域，市场上流通的多是老房或翻新房，价格动辄相差几十万甚至上百万。在土地日益稀缺而市场又持续偏好独立住宅的背景下，共享一面墙、 却各自独立的Duplex应运而生，成为一种折中的高效形态。
早在上世纪，悉尼部分老城区就存在两户共墙的Semi house，多为单层平房，地块狭小。我曾见过一幢Semi house，两户之间的隔墙甚至未封到顶，留有二三十厘米的空隙，隔壁动静清晰可闻。相比之下，如今的Duplex无论在设计还是居住体验上，都早已不可同日而语，甚至于十多年前的Duplex，也已更新换代了。
从开发逻辑看，Duplex几乎是一门“可计算的生意”。当前的建造成本是50万打底，品质较高的六七十万或更高。一般来说，开发商买下一幢旧House，拆掉后重建成两个Duplex，单个Duplex的售价通常已超过原房价，整体出售后往往实现翻倍并附带溢价。开发商的智慧在于拿下哪个区的旧House，只要融资顺畅，工期控制在大半年以内，盈利就相对确定。目前市场上不乏在建房停工甚至开发商破产的案例，但Duplex项目鲜有烂尾。既然市场上Duplex这么有需求，政府又能在不扩大土地供应的前提下，提高住房密度，各地Council也乐见其成，纷纷简化审批手续，推波助澜。
在设计上，Duplex逐渐形成一套“标准化语言”。占地300至350平方米之间，少数是400多平方米，整体呈狭长布局。楼下通常为车库、卧室、洗衣房和厕所分列两侧，然后直通开放式厨房和客厅，外达一个有屋顶的户外餐厅。楼上则过道紧挨共用墙，另一边是三至四个卧室加一个客厅。
同House相比，Duplex就是单车库和花园面积小，户外餐区空间也略为收缩。但相比于原House，Duplex因采用双层结构，室内面积往往反而更大，再加上新房配置与设计感，屋内居住体验已超过旧House。
对那些无暇翻旧House、又希望坐拥新居的买家而言，Duplex正迅速成为“新宠”。十多年前尚属新鲜的厨房中岛台（Island）现以成标配·，食品储藏室(Pantry)已从奢侈配置变为心理刚需；主卧内的步入式衣帽间(Ensuite)提升了生活的仪式感；花园前的户外餐区(Alfresco)则为家庭聚会和休闲开辟了新的空间。这四大特点成为Duplex的四大支柱。部分高端项目甚至下挖地下室，配置多车位与家庭影院，地上二层再加电梯，美奂美仑，风光无限。中国大陆习惯将House称为别墅，Duplex也被华人中介赋予一个更具吸引力的名字——“双拼别墅”。
接下来，是一段颇具现实意味的看房经历。
我和儿子先是看中了一套四房Duplex，位于一安静的尽头路，无泳池，街景宜人。我们前后看了两次，中介也让我们看了隔壁刚卖掉的另一半Duplex。我们当即给出了稍低于隔壁已成交房源的报价。正当双方律师沟通推进时，突然横向杀出一买家，在相同的出价下，我们放弃冷静期，并加价1000元，但对方却施出二个星期成交的绝招。要知道，银行在成交前的准备工作最快也要三个星期，也不知对方是否用非银行贷款的交易形式作为成交方式，卖家急于落袋为安，最终弃我择他。
我们看中的第二套Duplex街道位置也很好，又是北向的后院，也无游泳池，虽说主卧内无步入式衣帽间，但有很宽敞的入墙式衣柜，最大的亮点是双砖房。按照市场行情，这处房产应值220万。中介称卖家心理价位220万，但他建议卖210万。我们当即出价213万并表示可立即成交。中介知会卖主后，说可以成交。正当我们以为捡了个便宜时，中介通知我们说，有另一买家出价220万，并已支付10万定金至信托帐户，问我们如何。我们也不知中介和卖家玩的是什么把戏，卖家的底价和中介的开价已有些离谱，一等你谈妥，又半路杀出个砸10万入场的买家。真假难辨之下，我们选择止步于217万——超过心理预期的价格，不再跟进。
这一过程中，我们也遇到了最“特别”的中介，此公不穿西装，不开豪车。房子前不竖广告，屋中没有家具。A房谈崩后，他又介绍我们买隔壁的B房，称B房比A房位置好，因它隔壁是平房。我们一查，广告上B房早已在数月前售出，再询问便杳无音讯。纽省政府公平交易署虽已推出违规中介查询机制，但现实中的信息不对称，依然无处不在。
第三套房源颇具亮点，不单本街道亮丽，且并排而向的五条街道也同此风景，成为所在小区里最出众的地段。另外，该街道路缘为少见的弧形（Rolled curb）,泊车极为便利。
一般来说，有弧形路缘的街道多分布在市郊，且处于幽静的住宅区，车流量少。如果你问起某一处弧形路缘的房产，中介首先不是告诉你房子如何，而是首先很得意地告诉你这是一处位于Rolledcurb的房产。
现在的Duplex设计大多是楼上的长度要短于楼下，且在临街一面设为主卧室，外面再配一个阳台，以增加房屋的美观。但此幢房屋设计亦颇为大胆，取消临街阳台，将楼上空间几乎完全拉平至与楼下等长，使主卧面积达28平方米，整屋室内面积约260平方米，在Duplex中极为少见。
除此而外，设计师在楼下的客厅和厨房上方留出挑空空间，并配以天窗，使自然光直达一层；二层走廊挑高至屋顶，配合五房宽敞卧室，整体空间显得开阔通透。
这个地段的房子我们估值是230万，卖家报价是235万。房屋检查师的质量检查报告标准分为三档，差、一般和好。此屋的检查结果是好，并且在屋顶上配有32块6瓦特太阳能板。
正犹豫之际，邻街一幢条件略逊的Duplex以244万成交。市场信号已然明确，我们随即接受卖方价格，但拒绝承担额外的一万多地税与Council费用，握手言欢。
我一直认为，一定价位下寻找的房子实无十全十美，能够买到十全七美的房子已是上乘。看到心仪的房子，要赶快出手，能够避免Auction的尽量避免Auction，即使多出几万块钱拿下来也是值得的。完美本就稀缺，关键在于取舍与判断，这次拿下的Duplex应该有十全八五美了。
一个有意思的现象是：人人喜欢林荫街道，却不喜欢自家院中大树。我们曾对一幢Duplex颇有好感，它的亮点是除了主人卧室拥有步入式衣帽间，另一卧房也有一个稍小一些的步入式衣帽间。但它的唯一败笔即是后院对面邻居院内有棵大树，树枝越过Fence，不但遮光，且树叶直接洒在游泳池中。就是这么一棵树，此Duplex低了十万拖了三个多月才脱手。
Duplex的买家多以自住，鲜有出租。我们买下后即出租，市场反应出乎意料。周一交割，周四上线招租，即有多人申请；周六开放看房，十组租客到场；下周一六组递交申请，其中两组主动加价。最终以每周1850澳元成交。租客甚至等不及NBN开通，提前入住。
此番买房经历，也促使我重新审视财富的积累。
在市场经济的运行中，人们总是在自觉和不自觉、主动或被动的驱动下，选择个人经济利益的最大化。问题在于，何种经济选择可以实现个人财富积累的最大化。
早年阅读《资本论》时，就曾对资本的运行能否消除贫富差距产生过一丝疑虑。工作后，这种疑问反而加深。直到2013年，法国经济学家托马斯·皮凯蒂《21世纪资本论》出版，才系统回答了这个问题。
皮凯蒂的过人之处在于他用18世纪至今的全球数据证明了资本收益率长期高于经济增长率。引而申之，既然资本收益率长期高于GDP的增长，那么更是高于个人的工资增长率。其二，作为个人财富积累的选择，除了工作（包括自营企业），房地产、股票、及各类金融资产成为绕不开的选择。
回到当下的澳洲市场，投资房产，即是对过去增长逻辑的延续，也是一种路径依赖。但最近联邦政府关于削减资本增值税优惠的政策讨论， 似乎将会成为现实。如是般，这类政策，是否会改变市场方向，抑或只是对既有趋势的短期扰动？
或许答案并不复杂。正如皮凯蒂所揭示的那样，资本回报的结构性优势，不会因短期政策而根本性逆转。
资本和权力，是社会运行的两翼：时而博弈，时而互补。在这样的框架之中，个体不可能永远处于胜者一方。但无论处于何种位置，至少应当看清规则——你参与的，究竟是一场怎样的游戏。
作者：唐 元
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无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More