（澳洲生活網訊）Jenny是澳洲的永久居民，兩年前在新南威爾士州買了套樓花房產。今年獲得開放商通知，馬上要成交，於時進貸款。誰知現在銀行收緊，外加家裡出現變故，Jenny沒有辦法拿到貸款進行成交。

Jenny思量再三，決定放棄合同；於是Jenney通知律師，說自己不要首付的5%了，直接跟開發商說自己不能成交，讓開發商自己去找新買家。誰知道律師通知說，不止5%的定金，Jenny很有可能需要賠更多的錢。是這樣的嗎？Auslink Lawyers & Associates的律師幫您解答。

合同違約而終止

根據澳洲的法律判例，購房合同違約而終止的情況一般有三種：

1. 一方拒付
2. 違反合同的關鍵條款
3. 違反合同的一般條款

很明顯，如果沒有正當的理由買家拒付，而同時賣家已經準備好可以成交，那麼在這樣的情況下賣家可以以拒付為理由結束合同 。一般來說，根據拒付而取消合同必須滿足以下條件：

1. 沒有過錯的一方必須及時確認取消合同。否則有可能喪失取消合同的權利
2. 沒有過錯的一方必須已經準備好，有能力，並且想要成交 。
3. 取消合同通知必須是書面形式。法律上並沒有確認的取消合同的標準格式，但是取消合同的通知書必須包括：拒付的行為；根據拒付的行為而確認取消合同；通知拒付的一方違約。

一旦合同終止，那麼雙方都不需要在按照合同的條款繼續履行合同了。現在合同里的義務和權利轉變成了沒有過錯的一方的起違約方違反合同而求償的權利。

合同終止的補償

合同終止的一般補償是金錢賠償。金錢賠償的基本規則是：違約方需要賠償到如果合同履行，沒有過錯的一方可以拿到多少錢為準。這部分賠償以補償為目的，而不是以懲罰為目的。

補償的計算方式是限制的，一般來說，補償的限制包括：

1. 補償只限於金錢上的損失；心理上的創傷，失望等等基本不在補償的範圍之內；
2. 補償必須是可以預見的損失，任何不能預見的損失是不計算在補償之內 ；
3. 補償的金額可以是寫在合同里；但是這部分金額必須是真實的對以後損失的估計；任何惡意的補償金額是不會被法院支持 ；
4. 沒有過錯的一方必須盡量減少損失；
5. 如果賣家想訴買家，那麼賣家必須先結束合同；
6. 如果買家想訴賣家，那麼買家可能會被以前的判例Bain v Fothergill 所規範：如果賣家已經真實的儘力，但是最終沒有拿到乾淨的產權，那麼買家只能獲得定金以及定金的利息的賠償。
7. 沒有過錯的一方可以進行衡平法的訴求（非金錢的賠償）；最常見的衡平法訴求是強制履行；
8. 法院很少進行強制履行的判決；一般是在金錢賠償沒有完全賠償沒有過錯一方的情況下，才會進行強制履行的判決。

房產買賣合同終止的賠償

根據以上的原則，一般來說如果買家沒有辦法成交房產，賣家有權利索取的費用包括：

1. 找新買家的中介費用；
2. 多出的律師費用；
3. 成交拖延產生的費用；
4. 新的合同和以前合同的價格差額；等等

從中可以看出；違約之後賣家並不是只收10%的定金就完；賣家要求買家賠償的數額是有可能超過10%的定金也有可能是小於10%的定金的。具體多少要每個案例具體分析。

結論

購買房產是一件很嚴肅的事情；每一個買家在簽訂合同之前都需要想清楚自己是否承擔的期違約的後果。Auslink Lawyers & Associates的律師在這裡提醒大家：一旦在購買房產中遇到問題，需要找專業的律師進行法律諮詢，弄清楚自己的權利和義務。

歡迎大家隨時聯繫本所02 8084 8341 進行諮詢。