（澳洲生活網訊）經過十多年來眾多中西背景的房產投資公司持之以恆的宣傳教育，以及華人自身在國內外的投資體驗，「最大的風險是不投資，最大的虧損是沒借貸的觀念」已經深入人心，越來越多的投資者認可了澳洲房產風險小、增值穩定的長線投資價值，越來越多人信奉房產投資買得越早越好，買得越多越好，借貸越多越好，借期越長越好的理念。

但由於不少投資者對澳洲房產發展規律、澳洲的稅務會計制度、金融體系與銀行房貸政策缺乏透切了解，片面追求多買多貸，不少人在這次銀行放貸政策收緊後成為裸泳者。

過去與筆者打過交道的投資者，幾乎都對幾近刨根問底式的個人及家庭財務調查感到困惑不解，甚至產生抵觸情緒，認為錢是自己的，愛怎麼投是自己的事，犯不著讓一個地產顧問來了解家底，甚至對自己的投資評頭品足。

筆者本著對客戶真正負責的態度，即使是在房市最火爆的年份里，也堅守嚴格的財務評估程式，對過度狂熱的投資方案進行保守性調整，勸導客戶減少購買，縮小投資額，甚至拒絕銷售房源給條件未具備或不樂意進行配合的客戶。這種幾近偏執的執著，甚至令一部分戒備心重、不樂意配合的客戶繞道而行。今天信貸市場收緊後，客戶們終於對當初的嚴格審核恍然大悟，也深深為當初遵循量力而行的個性化規劃，得以有效降低今天settle壓力而慶幸，終於理解了筆者兩三年前的良苦用心與保守性投資方案設計所帶來的種種好處。

下面筆者將這種為大部分客戶平安渡過貸款危機立下汗馬功勞的保守性投資策略與讀者分享。

筆者所宣導的投資目的是為了最終提高生活品質，達到輕鬆愉悅的境界，而非為了投資而投資。業務的根本出發點不是為了追求投資顧問自身的佣金收益，而是只追求客戶利益的最大化。有時寧可放棄業務。這個職業角色存在的唯一理由只是因為它能給客戶帶來更多利益，而傭金只是這種服務的附帶產生的合理報酬。操作方法是既要大膽果斷充分利用各種有利條件，又要保守審慎考慮周全，目的是既要勇敢揚帆出海，借風借力，又要乘風破浪，安全到達財務自由的理想彼岸。

在房產投資實踐中常見的兩種極端情況是：要麼對各個仲介的眾說紛紜、莫衷一是、無所適從，或因為擔憂「風險」和「麻煩」，擔心中了無良發展商的圈套，或受了唯利是圖的仲介忽悠，而前功盡棄，負債纍纍再難翻身；要麼是受到了一些理論說教的洗腦，片面相信買得越多越好，盲目樂觀，少則買了5套6套，多則甚至買了10多20多套，可惜都是只備足了房價的2成，其餘風險卻一概沒有擔心過考慮過；有的甚至為了買到更多的房而動員朋友幫忙，以別人名字簽合同，如此奮勇前進，猶如蒙上雙眼又飲了烈酒衝上戰場，一旦風吹草動，馬上有茫茫大海中小船即將傾覆之感；又忙於忍痛割愛，降價甩賣，甚至因未能按時settle而喪失訂金，背上受開發商追討進一步損失的風險。不少過度激進的投資者飽受緊張失眠、茶飯不思、求救無門的煎熬，血汗積累瞬間覆滅，並非寡例。如此投資與提高生活素質的初衷背道而馳。個別不守約定的投資紀律，對筆者要求「坦白」真實財務狀況當作開玩笑的客戶，遇劫後方才明白當初的調查評估實乃出於善意，且是嚴肅認真的必要程序。

地產界敬業專業的從業人員比例很高，但也免不了龍蛇混集。除了唯利是圖的以追求傭金追求成交量為目的仲介外，確實還有真正完全為投資利益著想，以保護消費者利益角度運作的地產顧問與運作平台。好的投資理念本身沒有錯，但是通過不同的人去運作，通過不同的平台，通過不同素質的產品（房源），就像同樣一把手術刀放在良醫與庸醫的手上一樣，卻會產生完全迥異的投資效果與體驗。

一樣的市場，一樣的理念與投資理論，一樣的產品，卻可以演繹出令人唏噓、夾雜著笑聲與哭聲的悲喜劇，成因大都緣於最初始的選擇。找對人，找對平台，找對產品，走好第一步，選對合作夥伴與平台才是最重要。

在澳洲投資房產要取得投資收益最大化的佳績，不可能離開稅務會計方面的考量，而納稅與收入的多少，又與銀行的評估與放貸額度相關，同時亦對Centerlink家庭稅務補貼（PART A，PART B）個人福利與小孩補助金等方面產生關聯影響，投資房涉及負扣稅，折舊扣稅等一系列知識，新移民的海內外財產申報對日後的資金流動與投資規劃有潛在的關聯影響。萬一處理不當，會增加被稅務局資訊配對系統對不合常理的可疑資料追蹤調查的風險。

片面理解澳洲劫富濟貧的稅務&福利機制，選擇為了多拿福利少報收入少貸款而少買房，或者過度激進不留餘地超越能力範圍過度借貸過量買房，兩者都會給投資者利益最大化帶來負面影響，進而影響生活品質有違投資本意。

只有度身訂做的充分考慮個人特殊個性化情況的投資規劃，才能兼顧各方面的要求，利於達成投資者利益最大化。

對於一個優質投資項目的選取，涉及很多方面的專業知識與經驗的沉澱。例如研究政府發展規劃，評估盤源所在地區的發展潛力，對比周邊房價，核算現在和日後settle後的租金收入，了解發展商背景與歷史表現，資質和實力，對貸款申請的準備工作，估價的預測，利息壓力評估，租客品質評估等。這裡面耗費大量專業勞動與經驗運用。

專業而為客戶負責的投資顧問除了自身的投資體驗豐富，業務量大，接觸的案例多，與相關專業人士交流多，完全站在投資利益角度出發，完全有能力結合與運用各方面的綜合知識，根據經驗教訓總結設計出適合具體的投資者本人特殊情況的投資方案，預先規避潛在的風險，降低損失兌現的風險。與專業的人合作，更能獲得安全度高的服務，少走很多彎路，降低觸礁的可能性。

保守性投資策略運用得當將為您的投資保駕護航！它覆蓋的範圍不單單只是買賣一兩套房，而是一個綜合而全面的，運用相關知識，甚至包含了個人成長與財富成長遠景規劃的良性循環體系，實踐證明是行之有效、效益卓著而且安全度高的從實踐中提煉而成的經驗總結。

投資者的長遠與綜合利益最大化是這個職業存在的唯一意義。

溫馨提示：維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4％印花稅至7％。合同必須趕快在7月1日前交換掉才能避免損失。歡迎加入澳洲房貸危機互助平台。

作者：金牌地產Steven Lee

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