（澳洲生活網訊）澳洲房產投資作為最炙手可熱的全球資產配置方式之一，各首府城市每周的一次拍賣，是投資人士重要的參考指標之一。

經過了三年的瘋狂增長，澳洲首府城市房價現在進入穩健增長階段，這其實是件好事，因為市場不可能保持長時間且迅速的上升，持續性且無節制的上升是非常危險的。

究竟每周的清盤率提供了什麼資訊給我們？

所謂的清出率只是列出賣家接受買家對物業出價的百分比，而且高的清出率並不代表房價上升或者下跌，也不代表賣家以一個好或差的價格把物業售出。

很多時，清出率只是代表買家的出價達到賣家的底價而促成交易

在澳洲買賣房屋，拍賣並非唯一的方式。其實較多人選擇的方式是議價買賣，即通過地產仲介或者是直接跟業主交易。

根據Core Logic RP Data的數位，以拍賣形式出售的物業僅佔全澳房屋買賣的20%左右，其餘的80%都是以議價買賣方式出售。

雖然一些受歡迎的地區通過拍賣形式出售會高達90%以上。不過，整體的房屋買賣仍多透過議價方式進行，如果只依賴拍賣清出率，並不能掌握市場的全面情況。

空置率才是檢驗市場的最有效證據

對新建住宅的需求主要是由家庭數量增長決定的，而家庭的增長決定於人口的增長。房價增長的根本因素供需決定了空置率、租金、價格。

根據澳洲政府、投資者的第一投資風向標——Urbis最新統計資料顯示：

悉尼1.8%：

截止2016年6月，新南威爾士州為住宅供不應求最嚴重的州，體現在悉尼最低的空置率，目前要求出租的悉尼房子平均價格是 520澳元每周，要求的租金比年初上漲5%。

6月份，悉尼中環的房子出租空置率是1.7%， 外環的空置率是2.1%，內城一帶的房屋出租空置率非常低，僅為1.5%而已。

另外，今年1季度約有三分之一（31.9%）的房產轉手價實現翻番。與此同時，有90.8%的二手房賣家獲得收益。

悉尼頂尖教育資源在驅動其房價上的影響力越來越大，加上澳洲永久產權，這就意味著在悉尼，尤其在國際名校區擁有房產相當於擁有了世襲最稀貴的資產，還能實現孩子海外「零成本」留學。

墨爾本2.1%：

根據Urbis權威機構的資料顯示，墨爾本的空置率僅僅為2.1%，遠遠低於傳說中泡沫的警戒線。所以，墨爾本整體的地產，並沒有處於泡沫之中。

但是，我們在選擇物業的時候，需要更加小心，盡量選取本地知名大型開發商的專案，降低風險。

墨爾本是澳大利亞的第二大城市，曾連續多年被聯合國人居署評為最適合人類居住的城市。

除了宜居的環境之外，墨爾本的投資回報率也十分可觀，房價在10年足足漲了兩倍，而且出租收益十分高，升值空間巨大。

根據墨爾本政府2014年7月發布的《墨爾本規劃》，墨爾本的人口將於2053年之前超過悉尼並取代其成為澳洲最大城市。

布里斯班1.9%：

Urbis最新資料顯示，作為首府城市，布里斯班的房屋空置率呈現出「健康-趨緊」的狀態，這意味著當地房屋需求量的增長正在加快步伐，空置率正大幅收緊，供求關係的不平衡狀態還在進一步加劇。

Urbis此次調查採樣涉及3485個公寓，覆蓋了布里斯班內環20多個新專案，結果顯示，雖然在建公寓攻擊強勁，但是房屋空置率已經下降到歷史新低1.9%，Urbis的專家強調，這個數字暗示了布里斯班出租公寓依然較為緊俏。

作為一個正在成長中的具有現代化氣息的、先進的世界級都市，布里斯班正在發揮他在全球舞台上的影響力，而這種影響力正在使當地房產市場受益。

近年來G20以及2028奧運會主辦城市的競選等眾多國際化步伐為布里斯班贏得了政府更多的城市基礎建設翻修等專案支持。

至2031年，”昆士蘭基礎設施建設計畫”將斥資超過1,342億澳元用於以布里斯班為核心地區的昆士蘭州東南部地區的基礎設施建設，預計2031年布里斯班就業預計增加50%。

新州地產業協會主席John Cunningham認為，雖然很多新的樓房上市，但是他們預計，悉尼內城區的房子出租還是很容易的，房東目前還是能不斷地增加租金。

除了內城區，提供了大量就業機會，並且配套相對完善的中環城區也是租客不斷，租客們非常願意給多一些錢，租設施完備的公寓房，他們非常希望租的房子可以徒步就能到公司的辦公室。

SQM的董事總經理 Louis Christopher認為，除了悉尼，現在也看不到任何的證據表明墨爾本的空置率有上升跡象。雖然墨爾本的房子出租空置率稍微高於悉尼一點點，不過，擔憂悉尼和墨爾本的房子空置率高是不切實際的，只要澳洲人口增加，政府不收緊移民，剛需長期存在，房價不可能出現大幅下跌。

澳洲是全球都市化程度最高的國家，前三大城市分別為悉尼、墨爾本與布里斯班，近幾年海外置產方興未艾，不少亞洲買家都優先鎖定三大城市。

根據《The CoreLogic RP Data》報告的資料，過去近20年，悉尼房價累積增長330.1%，墨爾本房價累積增長421.4%，布里斯班房價累積增長259.4%。

澳洲房價是穩健升值而非爆髮式的，投資置業澳洲應該做好中長期投資打算，做到投資收益最大化。

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供稿：澳紐集團