2016年被忽略的房產趨勢

澳洲地產

(澳洲生活網訊)今年真的是澳洲房地產很重要的一年,國內國外買家對澳洲住房的需求量衝破歷史新高。

不過,在大家都把目光關注在「住房支付能力」和「酪梨泥(#smashedavo)」(注)上的時候,我們其實忽略了許多2016年的重要議題,REA集團首席經濟學家NeridaConisbee列舉了幾個被人們忽視的房地產趨勢。

首先看一下目前人們關注到的重點有哪些:

2016年房地產重點話題

1.「住房支付能力」

這是今年最熱門的話題,尤其受到首次購房者的關注。有人還因此調侃,認為年輕世代應該將享用酪梨泥早午餐的錢存下來買房。一份酪梨泥早餐通常會有五穀土司、羊乾酪、酪梨泥和煮蛋,價格在22澳幣左右。

酪梨泥早餐酪梨泥早餐(圖片來源:網路)

對出社會已久的中產階級人士或中年人來說,22元的早餐並沒有什麼可非議的,因為他們有積蓄,也有能力享受。但對年輕人而言,特別是悉尼和墨爾本的首次購房者,他們面臨的經濟挑戰已經越來越大了。因此才會有人認為,年輕人與其追尋潮流享用高檔早餐,還不如把錢省下來買房。

2.「公寓住房供應過剩」

這個問題也是今年的焦點,其中又以墨爾本和布里斯本的CBD情況最為突出。今年,這兩地的公寓建設項目如雨後春筍般湧現。

以上是今年房地產的重大議題,除此之外,我們還忽略了哪些房地產的趨勢呢?

2016年房地產被忽略的趨勢

1.買家轉向塔斯馬尼亞和偏遠地區

Conisbee說,我們都知道,悉尼和小部分墨爾本地區的房價已攀升至難以支付的地步。

「因此我們發現,人們在realestate.com.au網站上找房的目標有很大的改變,搜尋塔斯馬尼亞的人數在迅速增加中。」

當我們將各州的找房人數和住宅售出數量相比後發現,自2015年中期開始,塔斯馬尼亞的搜尋次數已超過昆士蘭和維州,幾乎和新州一樣熱門。(見下圖1)

我們發現,塔斯馬尼亞是澳洲僅存的一州,其個人平均薪資足以支付中間房價的貸款。也就是說,塔斯馬尼亞的房價是可負擔得起的,這是促使人們前往買房的主因。

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圖1:2016年10月各州各種類住宅需求指數(圖來源:REA Group)

同時,人們也將目光轉向偏遠地區,尤其是在各城市主要CBD通勤距離以內的地區。

這在悉尼最明顯,據REA集團的房地產需求指數顯示,新州中部海岸(悉尼北方)和Bowral(悉尼南方)周邊地區的人氣都有增加。

2.柏斯房價變得更加實惠

Conisbee表示,「我們現在明白了,『支付能力』並不是影響首次購房者買房的唯一因素,因為,即便柏斯的房價比悉尼便宜,但是到柏斯買房的首次購房者比例卻自2011年來不斷下跌,在今年甚至降到最低水平。」

根據收入與房價比率來看,柏斯目前的房價是自2006年以來,最實惠的了。

近年來,西澳經濟大幅衰退,導致買家信心低迷,他們對當地的就業情況和薪資漲幅感到擔憂。

3.更多海外買家走向澳洲

若與英國這樣的大經濟體相比,澳洲經濟規模相對小很多。但是,2016

年澳洲是各國買家青睞的投資地點。

海外投資人被澳洲穩定的經濟增長環境(25年來未見經濟衰退)所吸引,加之澳洲主權風險低,並擁有相對穩定的政府。

最近英國脫歐和川普當選美國總統,都在國際政治情勢中增加了不確定性,澳洲則因此鞏固了「投資避風港」的地位。

以澳洲住宅房產為例,海外買家主要來自美國、英國、紐西蘭、新加坡和中國。這些國家也同時在澳洲購買商業地產,其中,中國是澳洲離岸買家的大宗,其次是美國。

4.悉尼公寓數量不足

上文提到,今年墨爾本和布里斯本的CBD,興建中公寓數量創下了新的紀錄。墨爾本CBD近期有18,000個公寓在興建,比過去年平均率高了10倍以上。(見圖2)

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圖2:2015年11月州府城市CBD興建中公寓數量(來源:CoM, CoreLogic, 高力國際)

最近,悉尼CBD也有大量的建設項目開始動工,然而,數量遠遠低於墨爾本和布里斯本。過去十年來,悉尼的建設項目比墨爾本少了30%。

這些增加的建設項目,並沒有緩和買家對悉尼公寓的強烈需求。因此,住房長期供應不足,是悉尼房價居高不下、購房支付能力降低的主要原因。

5.收緊投資者的貸款

如果澳洲住宅房地產走下坡,許多澳洲銀行都會損失慘重。因此,根據澳洲審慎監管局提出的建議,各主要銀行持續減少貸款增長率。

雖然這個作法對於穩定經濟是必要的,但對投資者來說,過多的限制已經打擊了他們的購買意願。

如果審監局的建議是對的,那麼投資者貸款數量降低後,應該會讓自住房主更容易買到住房。但是截至目前為止,這個政策對解決住房支付能力的作用不大。

註:酪梨是較為昂貴的食物,最近澳洲年輕人將「享用酪梨泥早餐」當作一種時尚風潮,並將早餐照片上傳至社群媒體,於照片下的說明標記「#smashedavo」。

編譯:喬伊

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