澳洲人口放緩將如何影響房地產市場

由於COVID-19病毒引發邊界封鎖,留學生和海外移民在一夜之間消失了,澳大利亞人口增長將在未來兩年停滯不前。這對於現在和將來的經濟形勢和房地產市場意味著什麼?Domain網站邀請各路專家對這一問題進行全面分析。
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由於COVID-19病毒引發邊界封鎖,留學生和海外移民在一夜之間消失了,澳大利亞人口增長將在未來兩年停滯不前。這對於現在和將來的經濟形勢和房地產市場意味著什麼?Domain網站邀請各路專家對這一問題進行全面分析。

首先,人口減少的幅度有多大?

聯邦預算文件顯示,預計澳洲人口增長率將從上一財年的1.2%降至今年的0.2%,然後明年略微升至0.4%,這是一個世紀以來最低的人口增速。

AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver博士表示,海外移民人數下降幅度如此之大,以至於出生人數幾乎無法彌補這一不足。

「人口增長通常約為1.7%。 其中約三分之二來自移民,其餘來自自然增長。 通常,我們每年大約有24萬凈移民。 今年,政府預測為負7萬人,一下損失了30萬人。」

人口增長對經濟有什麼影響?

人口統計學家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都認為,人口減少將直接影響到三個方面:GDP萎縮,中產階級流失,房地產市場受打擊。

儘管GDP不能直接衡量大多數澳洲人的生活狀況,但GDP意味著勞動力市場上每一位成員的價值。Kuestenmacher說:「簡單解釋就是,每個有工作的人都為國家創造財富並創造GDP。」 「在過去的幾十年中,澳大利亞的GDP增長是基於移民人口增長來實現的。」

經濟在某種程度上依賴穩定的勞動力來保持增長,隨著產量的增加,GDP上升。

失去海外移民帶來的挑戰不僅是工人數量減少,還包括工作崗位減少。Kuestenmacher先生擔心,如果沒有熟練工人,澳洲的中產階級圈子將進一步萎縮。他讚揚莫里森政府對建築業的扶持,因為建築業擁有大量中產階級職位。

Oliver博士也同意,中產階級的流失使社會和經濟對抗疫情等外部衝擊的抵抗力減弱。

他說:「如果沒有移民,經濟將失去活力。」 「 [中產階級的喪失]使社會更加脆弱。在許多西方國家,中產階級是保持社會穩定的積極力量。」

「這些人生活舒適,他們熱愛生活、養育子女,但如今他們在往底層社會走。」

如何影響房地產市場?

Oliver博士表示,建築業目前可能獲得支撐,但因為移民減少,對住房的需求也隨之減少。

「受影響最大的部門是房屋建造部門。每年我們需要大約17.5萬套新住房……以滿足基本需求。」他說,」這些需求來自兩方面:一方面是澳洲人搬出父母家自己組建家庭;另一方面是移民。「

「 [移民的流失]導致今年對住房的需求減少約100,000套。「

Oliver表示,這將對其他部門產生連鎖反應。

「這意味著更少的物業買賣,這對房產中介不利;人們搬家減少了,搬家公司受到打擊;人們對於室內裝飾物品(如地毯,油漆,電視等)的需求也將減少。」

房產中介The Agency的執行總裁Matt Lahood表示,未來幾年移民減少肯定會影響房地產市場,首先受打擊的是公寓樓花和出租房市場。「這個市場很大程度上取決于海外學生、移民、以及在買房之前先租房的人。」

Lahood預計,只要市場底層不景氣尚未到來,中等郊區的現有住房市場不會出現價格下跌。

Oliver博士說,雖然澳洲房市目前分別受到抑制的需求和政府刺激措施的支持,打亂了原有的秩序,但市場最終是由需求決定的,需求歸根結底在於人口。

哪個城市受打擊最大?

Lahood先生說,悉尼和墨爾本是首當其衝受影響最大的兩大城市,”墨爾本出租物業集中的地區、悉尼東部郊區,當然還有大學附近的學生公寓。

陽光和黃金海岸的度假勝地也可能會受到打擊,部分原因是州邊界封閉。

他說,珀斯,阿德萊德,堪培拉和其他地區目前暫時不會受到影響。

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