为何中国投资者持续购买澳洲房产?

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(澳洲生活网)

便宜!

关注房地产最需要关注的是什么?其实就是一点:位置,位置,位置!随著中国大陆百万富豪这个群体人数的快速增长,澳洲首府城市的房产对于他们来讲不仅仅便宜,而且投资收益也很高。

来自瑞士信贷的一项分析表明,虽然目前澳洲房产市场对于中国投资者的限制条例越来越多,门槛越来越高,但中国投资者依然看好澳洲房产市场。也许最能证明这一点的是悉尼2居室公寓的中位价资料,相较于上海同类房产90万澳币的中位价,悉尼要低于该价超过25%。

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图:房产价格及收入,中国VS澳洲

其次就是租金回报率的问题。上海的平均租金回报率在1.5%左右,但在悉尼同类房产的租金回报率是上海的2倍。

瑞士信贷的战略分析师Hasan Tevfik强调:“没错,如果和我们自己房产市场的历史价格相比,我们的房产确实很贵,但是和中国的房产相比,其实还是相对便宜的。”

中国买家占海外买家的80%

根据人口统计公司2017年度住房可负担性调查显示,目前的房屋价格与收入比率证明,在西方国家的城市当中,悉尼的房价属第二昂贵,墨尔本排居第六。

按照绝对数值计算,悉尼的房价自2009年以来增长了106%,墨尔本紧随其后增长了89%。

Tevfik先生表示,澳洲的住房需求远超住房供给,需求当中最主要的部分来自海外——尤其来自于中国。

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图片:新州海外买家比例 资料来源:新州政府办公室,瑞士信贷

瑞士信贷将新州及维州州财政收入办公室的最新资料汇总,从而得出了澳洲住房市场海外需求量的情况。主要发现以下几点:

·在新州和维州的最新住房供给当中,海外购房者比例在新州占25%,维州占16%

·在所有的海外需求当中,中国买家占80%

·虽然针对海外买家有众多的政策限制,悉尼和墨尔本接近年终的房屋成交量还是有所上升

虽然不同国籍的海外买家的成交价格相差较大,但自2016年6月以来,新州海外购房者平均交易价格为104万澳币。美国购房者的购买力相对最强劲,平均成交价格为235万澳币,紧随其后的是印尼买家,中国买家成交价大多处在海外买家的平均水准。印度买家则处在海外买家平均成交价格之下,在悉尼的成交价一般为42万澳币。

中国对外汇管制及澳洲对海外提高税收,对中国买家的影响甚微

Trevfik先生表示虽然购买成本上升,购买限制增多,中国买家的需求仍将保持强劲, 原因是中国买家创造财富的速度十分惊人。

那这是否会出现房产泡沫呢?从某种意义上来讲,这是不是房产泡沫都没关系,因为在房产购买者意识到房产泡沫出现之前,他们有充分的机会选择观望而非下单成交。

来自瑞士信贷较早的一份评估报告表明,目前中国的百万富豪(按美元计算)有160万人,人数是2010年的两倍,距离预计的2021年人数将达到250万还有一小段差距。

去年11月份,中国开始限制跨境资本流动,并且个人每年换取外汇金额不得超过5万美元,但目前看来这些政策对中国买家影响甚微。同时,澳洲在2015年出台了针对海外购房者持续提高的税收,的确为澳洲国库创收不少,但并未影响到房产成交量。

因为相比较于其他房产购买热门目的地,例如温哥华,新加坡或者香港,澳洲对海外买家的税收并不算高。在香港,海外买家税及印花税总共为37%。

瑞士信贷的资料显示,新州在2016年10月的海外成交额为2.25亿澳币,在11月和12月份就攀升到了超过4.5亿澳币的水准。同样,维州12月份成交额高于11月50%。

Tevfik先生表示:所以尽管中国开始资本管制,并且澳洲当地银行拒绝对海外买家发放贷款,海外买家依然能找到融资的方式来完成购房交易。”

编译:Wincy

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