买地建房策略关键招数（3）巧用买地建房创造增值空间

（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。

不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。

澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。

巧用买地建房创造增值空间

买地建房是实现物业增值的理想策略，同时还能让投资者享受很多其他优惠。我们将其称作“增值支柱”，这是因为：

–          建筑成本每年都在上涨

纵观全澳每个州和领地，无一例外的是建筑成本每年都在上涨，推动因素包括劳动力成本、建筑材料成本和供给压力等。新州的建筑行业指数显示，建筑成本平均年涨幅为5%。这也是自然带来了房价上涨压力。

–          地价每年/每期都在上涨

一般来说，由集团开发商主持的大型总体规划社区，都要经历一个较长的开发周期，且实施分歧开发。根据我们和很多开发商多年合作的经验，每期新发售的土地价格都较前期有所上涨，涨幅在7-8%。例如，面积相同的地块，在2期售价为16万，而3期的售价就要贵1.2万左右，这也是造成投资成本上涨的原因之一

–          价格标杆（Benchmarking）

大多数小区都会有一些为满足自住需求度身定制的物业，装修标准非常高，因此售价也相对更高，我们将这类房子作为“售价标杆”。我们的目标是，通过与优秀建筑商的合作，开发出对租客和未来自住买家都不乏吸引力，同时价格又比较实惠的新房。

举个例子，假设同一条街区上最近刚售出一套由业主委托建造的装修得很不错的自住房，售价75万，如果这一价格高出市场均价，我们设计推出的房地套餐一般会定价在55万左右，这一定价考虑到了未来市场会将陆续推出更昂贵的住房对整个地区房价的拉动效应，为投资者创造了一个很好的升值空间。

–          印花税优惠

投资者购买房地套餐，只需对土地部分缴纳印花税，这是一笔不小的节省。以新州50万的房地套餐为例（土地价格25万，建房价格25万），买家只需支付$7,500的印花税，而购买同样价格的二手房需要支付$18,300印花税，可省下1万多费用。

–          折旧退税

和所有的新房一样，房地套餐一旦竣工，会为投资者带来可观的折旧退税优惠（取决于装修标准）。我们给客户提供的房地套餐第一年的可抵减的折旧额通常在$15,000左右，可让投资者省下一笔可观的税收。

Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。

http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/ 

 Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。

http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/