买地建房策略关键招数（1） 了解买地建房的贷款结构

（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。

不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。

澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。

 了解买地建房的贷款结构

买地建房最重要的环节就是贷款结构安排。Positive Real Estate（以下简称PRE）的经验表明，很多投资者之所以在投资过程作陷入困境，完全是因为在操作前没有真正理解买地建房的贷款结构。

和一般的楼花（Off the Plan）和建成物业的贷款不同，买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同，另一份是建房合同。在大多数情况下，两份合同的签约主体是不一样的。土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介，而建房合同则由客户与由选定的建筑商签订。有时候，大型建筑商会同时签订两份合同：作为房产代理中介出售土地，同时也提供相关的建房方案。

买地合同和建房合同都要求银行贷款，并有可能获得较高的贷款成数（贷款与土地/物业价值比，LVR）。

需要特别提醒的是，买家必须在建房之前完成土地的交付，也就是说取得土地产权，这意味着从土地交付开始，包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息，这是土地持有成本。一旦开始动工建房，建筑商会和银行以及买家联系，根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。

通常的建筑进度付款节点如下：

• 地基和建筑结构完成，支付25%款项；
• 砖瓦工程完成，支付25%；
• 内部工程完成；支付25%；
• 上锁和修复完成；支付25%

如果买家的贷款成数低于90%，需要对两份合同支付10%的首付，即相当于土地价格和建房价格的10%。至于建房合同，银行通常会要求买家支付相关贷款的10%作为首付，以确保银行对整个建筑工程负责。同时，银行每当完成对每个施工节点的付款，这笔款项都会计入贷款总额作为计息基础，对投资者来说，这也成为投资资本金的一部分。

这也解释了为什么买地建房策略中，选对建筑商如此重要。好的建筑商不仅能保证质量，而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。因为，施工期越长，作为买家需要支付的贷款利息越多。

Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。

http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/ 

 Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。

http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/