买地建房策略关键招数（5）锁定最有增值潜力的社区

（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。

不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。

澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。

锁定最有增值潜力的社区

优先考虑主要针对自住家庭的小区

在选择买地建房套餐时，要投资优质地段和小区，我们称之为蓝筹区。如果你在这些区找不到新房套餐，千万不要选择那些价格低的小区。一般来说，新的小区或城区可能由好几个小区组成。当政府发售用于开发的土地时，一级买家是大型开发商，由他们负责整个区的控制性规划，即地块划分和用地性质。这些大开发商再把分割界定好的地块出售给相对小一些的开发商和建筑商，由他们进行开发销售。

为了最大化地控制风险，一些大的开发商会把地块出售给那些只针对投资者的开发商，这会导致某些小区的住户都是租客，而不是自住家庭，结果这些小区不仅外观和环境会比较糟糕，而且缺乏家庭氛围，从而你的获利空间也大打折扣。

为了保证和提升投资收益，应该选择那些主要针对自住家庭的小区，这些小区的土地所有者和开发商会限制投资物业的开发比例，有的甚至不到10%。这些小区是投资上选，因为以这里为家的业主会比租客更加珍惜小区。

如果考虑到日后转售，自住家庭为主的小区也更有优势，因为它们相对于租客为主的小区，更受新买家的青睐。

分析供需对比

为了提高开发利润，买地建房套餐和楼花一样，一般也采取分期发售，逐步提价的策略：首批发售的物业通常价格最低，而最后一期的价格往往是最高的。

所不同的是，买地建房套餐小区如果是针对自住者的话，开发商一般会根据市场反响决定发售节奏，只有当意向买家数量不断上升时，才会推出更多房源。这意味着，蜂拥而至的投资者不会认为推高价格，因此就不会出现严重的过度供给问题，价格上涨是基于真实需求的上涨。

还有一点很重要，成熟小区比新推出的小区更有价值。

租金回报是增值先导

丰厚的租金回报是很多区域房市成功实现增长的关键要素。如果租金回报高，通常会带动房价上涨。

以自住为主的小区物业与那些投资房比例更高的小区相比，租金回报率要高出1%。回报率变量是评估未来增值潜力一个很有用的指标，因为随着租金提高，房价也会随之上涨，从而压低了租金回报率。租金回报增幅越大，迎来增长周期的可能性就越大。道理很简单，房价上涨总是紧跟着租金回报的提高。

配套设施也决定小区价值

小区规划和配套也是决定小区品质和价值的主要因素之一。规划良好的配套会提供地下供电、绿化、小区超市和日托中心等。这些都会提升小区的价值，也解释了为什么某些小区比另一些小区更加成功。

Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。

http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/ 

 Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。

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