【繁荣世界】分地盖房利润佳

（澳洲生活网讯）我们前些时候，发了一些怎么样找房子的分析文章，今天给读者一起来看看实际的操作实例。大家可以看看其他人员的操作思路运作方法，除了买房、持有，然后销售，获得资本增值外，还能通过投小型的开发项目然后获利。

一个真实的案例

下面是《悉尼地产观察上》登的一篇文章，说的是一个地产中介凯瑟琳和一对年轻人买下一套房子，然后進行改造的投资故事。

几星期前， 凯瑟琳发现一座很棒的房产。那座房产占地1000多平方米，有三间卧室。这种类型的房产在“猎人山”区镇是非常普遍的，该地块还有一些附加物业在上面。

区域：该区域开发密度适中，这也就是说，只要满足council开发控制计划，就可以建造几套房屋。镇上大多数房产密度都很低，这就是说可以在拥有一套房屋的情况下，分地建造另一套房屋。而房屋的售出价格也不一定很低。

地段：该房产前面就是商店，离当地学校只有200米距离。可以步行走到Coles和Aldi超市购物。租客都喜欢这里，因为他们可能都不需要汽车。所以该地区可能对老年人比较有吸引力，因为这里距离各种设施都很近，对年轻家庭也很有吸引力，因为他们的孩子可以走路上学。

土地尺寸：该土地相对平整，房屋位置就在土地正中央。后院的大小足以建一栋连体别墅。

房屋年岁不短但却保存完好。立即就可以出租出去，得到6%的收益，或者翻新一下，还可以收益更多。

凯瑟琳起初的开发策略是保留这座房屋并再建造一座连栋住宅—有两个附属卧室的单层别墅。调查过房屋之后，开了后门，进入了后院，然后发现她立即就爱上了这个地方，这简直就是几近完美。

凯瑟琳看到的是一个完美的密闭小路，周围有路沿，直通另一条大街上的排水管。但是毕竟这还是一条小路，没有出口的门牌号，其它似乎已经被大街上的店铺占用了，当地政府也做了很大的升级改造。凯瑟琳确实发现一处房产似乎只有一条车行道可以通入。

到现在凯瑟琳的大脑还在急速运转……如果这条小路能通向连栋住宅呢？那可以操作的选择就更多了。

屋子面朝着小路， 也可以将它升级成三间卧室，然后节省一条昂贵的长路。

翻新升级老房子，那么它就一定物有所值，而且土地面积还更大。事实上， 就是免费得到了后院的土地。或者， 可以装修一下，再建另外两套别墅——也是一套连栋别墅，面朝街道，这样就形成了一个四单元的项目。凯瑟琳确实喜欢这个方案。

对于预算比较低的客户来说， 可以简单翻新，再建一座平房，日后还可以改建，这样该房屋就极具开发潜能。这便是所谓的层层递进策略。

凯瑟琳喜欢这种类型的开发项目，因为可以为客户提供多种选择，而且在开发期间，房屋还可以给投资者提供现金流。

最后买下该处的客户的背景是一对年轻的夫妻：2014年上半年已经完成了三层单元房的开发，现在还要开发更多。他们的计划是成家之前尽量开发更多的房产。他们的工作都有丰厚的薪水，他们也能充分利用货币贬值带来的利益。

现在的挑战主要在于能否说服当地政府开通一条车行道直接通往那条小路。而备选方案是将第二套住宅的车行道连通到门前主干街道，因为这样也行获得不错的利润。

如何寻找机会

这个故事给了我们一些很好的启示，找到一个好地块，如果做出一套大餐来。那么做为一般的读者，也有能力买100万左右的物业， 想涉足这样的项目开发，如何碰到机会呢？

我们的建议是大家要勤于上一些房地产门户网站上去搜寻类似的信息，制定相应的搜索标准，然后申请网站把符合标准的信息发到你的信箱来，这样你就能及时知道最新有哪些地块和物业出来了。

还有的方法就是和“繁荣世界”这样有着多年专业经验的公司合作，我们有专业人员去各个区去看地、与地主直接协商、或参加拍卖。欢迎一起分享我们已经做好前期调研的项目。

比如针对目前悉尼主要市区房价都上涨的比较厉害，而且拿地成本越来越高。“繁荣世界”把视野拓展到大悉尼地区，包括没有火车线，但是其它交通条件和社区环境都不错的区域。

我们在距离市中心23.5公里的西南面的Bangor地区用不到100万元，投资了一个5800万平方米的地块。这个地属于Sutherland Shire 市议会，邻近水湾，离本地小学和购物商店步行就可以到。不足的地方是在主路附近，所以有噪音之嫌，好在修有两米高的隔音板，所以这个影响就不是很大了。

这块地经过一个狭长的小路，绿荫环绕，显得私密、尊贵，所以最简单的可以建造一个坐拥几千平方米的理想家园，当地的中间别墅平均价格为76.97万元，而土地面积只有700多而已。

由于此地市议会规定最小地块限制为550平方米，或者可以将地块分割，投资成几栋House，自住一套，售卖或出租余下的，不也乐乎；

最理想的状况是，正如一个土地规划师建议的那样，去申请Townhouse或Villa，如果Council批准， 这里面的利润就很丰厚了。

那么最好的方案是是什么呢？我们将進一步通过公司专业人士与当地市政议会协商确定，也欢迎读者参与進来，一起探讨哪种办法是性价比最高的。

作者：王沁心  黎澳 

供稿：“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

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