【税务通】再谈负扣税

（澳洲生活网讯）最近听很多电话咨询的人说到澳大利亚已经成为了全世界最大的“地主之国”之一。据悉，每七个纳税人中就有一个人拥有至少一处投资房产。很多人评论说这一定程度上与澳洲的税务优惠政策有关，导致如此多的人涌向房地产投资市场。今天我们就来谈谈澳洲政府在房地产投资上的其中一项税务优惠政策 – 负扣税政策。

“负扣税”又称Negative Gearing，是一种贷款投资方式。这种投资方式一般用于房地产投资，其特点为房租的收入不足以缴付贷款产生的利息，从而出现损失故称为Negative Gearing。那么，您或许会奇怪，既然都损失了为什么还说这种投资方式好呢？这是因为澳洲给这种投资损失提供了一种特殊的税务减免政策，可以用房租和贷款利息的差额抵税。

这种投资方式最适合有其他资产和收入，且需要负担沉重税额的投资人。通常来说，选择Negative Gearing有两个原因，一个是先买下一处有升值潜力的房产，然而在将来某个时间，等房产价值涨到一定程度后再卖出，并获得投资收益；另一个则是靠房租获得收益。但不论是哪种原因，当投资人在等待房产升值或市场房租升值的这段期间，便可以通过Negative Gearing的方式减小投资期的损失，获得税务优惠。

我们来举个例子：A先生有一份不错的工作，年薪有大概十几万澳元，但他也需要承担46.5%的个人所得税。此外，A先生贷款投资了一处房产，他的房租收入为3000澳元，同时他也需要缴付5000澳元的利息和1000澳元的各项维护费用，那么他的总损失为6000澳元，净损失则为（5000＋1000）-3000=3000澳元。那么，这部分损失掉的3000澳元便可以用来抵税。不过，这也并不是说这3000澳元都可以用来抵税，而是这3000澳元乘以47.5%的税率所得出的1425澳元。当然，如果王先生没有工作和其他收入的话，那么他只好负担这全额的3000澳元损失。

顺便说一下，据澳联邦税务局统计，负扣税投资方式每年共为投资人在税务方面节省了大约40亿澳元。

今天就谈到这里，如您对今天所谈到的内容有任何疑问或想了解更多更详细的有关税的信息，那欢迎您随时来电咨询我。

作者：Ben （税务通会计师事务所 Tax Master）

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