资深业内人眼中的机会与风险 –2015年投资昆士兰?(1)

（澳洲生活网）在即将过去的一年，悉尼和墨尔本无疑是全澳最火热的房市，但如果你希望以有限的预算买到有好的投资房，在这两个城市恐怕已很难找到这样的机会。越来越多的业内人士预测，昆士兰有望在2015年成为全澳最佳投资市场。

这一判断在部分程度上体现了市场的周期循环。在悉尼超过两位数的房价涨幅背后，投资需求是不可忽视的主力。不过高涨的房价已开始侵蚀租金回报。同时，入市门槛的不断升高的另一面是增值潜力的递减，过去几周的拍卖清盘率的下降已初露市场从顶峰开始回落的端倪。在墨尔本，疲软的经济和新房供给过剩被认为是制约房市的两大软肋，意味着今年多少出人意料的积极表现将难以为继。

从今年中开始，越来越多的市场人士和研究机构表示，昆士兰的东南城市正在走出谷底，并将成为未来两年的增长引擎。不过，这一趋势并不意味着对当地的任何投资都能带来收益。

近日，资深买家中介、PropertyBuyer创立人Rich  Harvey，资深投资人、Positive Real Estate创立人Sam Saggers以及全澳投资热点研究专家Hotspotcentral.com.au 创立人Michael Fuller应邀分享了他们眼中的昆士兰房市和投资机会。

昆士兰房市未来2年走势

Sam Saggers认为，布里斯本房市在2013年中开始走出长达三年的低谷期，开始缓慢复苏。他特别提到，单元房市场在升级需求和大房换小房需求的推动下，价格显著升高，在涟漪效应的带动下，内城区和周边城区的独立房和公寓需求尤其强劲。

不过Sam Saggers担心，由于大量开发商涌入，布里斯本内城的公寓市场也面临供过于求的潜在风险，在一定时期内可预见的是，公寓房价升高，但租金回报将下降。

Rich  Harvey也认为，布里斯本房市从去年底进入复苏，和上次高峰期相比，目前的市场中价仍落后4.5%，仍有相当的上涨空间。RP DATA数据显示，今年3季度的多项市场关键指标，包括成交规模、挂牌成交周期和卖家折扣幅度等，都较去年同期大幅改善。

Rich Harvey预计，随着投资和自住需求的进一步恢复，2015年布里斯本将录得更大涨幅。他表示，很多投资者已经意识到布里斯本市场的增长潜力更大。“与悉尼和墨尔本相比，布里斯本和昆州东南城市的投资回报率更具吸引力，这将促使更多投资者涌入。根据RP Data数据，悉尼和墨市的总租金回报率分别为3.6%和3.2%，远远不及布里斯本的4.5%。”此外，“升级需求和来自目前租房者的自住需求将增长。”另一个利好消息是，布里斯本明年的就业市场可望进一步好转。“德勤研究所预计昆士兰2015财年的失业率将降至3.7%，未来10年可望保持在4.1%。”

相比之下，Hotspotcentral.com.au的预测更为谨慎。该机构以dsrscore.com.au独创的供需比分值（DSR Score）对全澳各州和州府城市房市进行了分析，发现昆士兰得分在全澳的排名倒数第二，布里斯本得分倒数第一，意味着当地房市不太可能在未来12个月录得大幅增长。

Hotspotcentral.com.au创立人Michael Fuller解释说，由分析师，dsrscore.com.au网站创立人Jeremy Sheppard开发的DSR分值更加准确全面地反映了特定城区房市的供给和需求对比，而这是决定未来12-24个月价格走势的最直接因素，包括房价多久会上涨，涨幅多少。

关于DSR分值（单独突出）

Hotspotcentral.com.au分析了全澳1.5万个城区的DSR分值。

ü  DSR最高为48分，分值越高说明市场需求相对供给越强劲。

ü  48分表示当地房价将很快上涨；

ü  24分显示市场供需处于均衡状态；

ü  0分则意味着市场明显供过于求，房价将很快下跌。

DSR分值基于当地市场的供给和需求对比，考量因素包括

• 房价的可负担性
• 物业从挂牌到成交的平均周期
• 成交价相对挂牌价的折扣率
• 拍卖清盘率
• 自住业主与租客的比例
• 空置率
• 租金回报
• 上市房源占比
• 搜索物业潜在买家与可售物业套数比例
• 过去3年和10年的房价走势
• 邻区房价
• 独立房价与单元房价价差
• 过去12个月租金走势

就DSR分值而言，昆士兰和布里斯本绝对不令人鼓舞，但Michael Fuller同时表示，与股市投资不同，房产投资是否成功并不仅仅取决于区域市场表小，最终还是落实到特定物业。“成功投资的要素包括，对特定物业的合适出价，以及同时具备长期增值潜力和宜居性的好区位，这包括新医院、公交和好学校等。”

作为DSR分值的积极应用和受益者，Michael Fuller和Jeremy Sheppard都主张投资者更多关注具体城区特定物业类型的表现。Michael Fuller透露，他们根据DSR指数，发现昆士兰也有不少增值潜力可观的城区，其中包括距离布里斯本市中心17公里的Doolandella区，

Hotspotcentral协助一组投资者正在开发一个排屋项目。他之所以看好Doolandella, “不仅因为其DSR分值高达34，这甚至超过了悉尼许多明星城区的得分，而且该区支持DSR的数组关键指标也处于上升走势。”

全澳各州DSR平均分值

NSW   27.3

NT      26.7

ACT    26.3

SA      26.1

WA     25.3

VIC     24.9

QLD     22.5

TAS    22.1

来源: www.dsrscore.com.au

全澳州府城市DSR分值对比…

Sydney         32.2

Perth            28.4

Adelaide        27.1

Melbourne      26.8

Darwin           26.8

Canberra       26.3

Hobart           25.8

Brisbane        25.5

来源: www.dsrscore.com.au