【晓梅专栏】豁免卖自住房产生的资本增值税(上)

（澳洲生活网讯）近期有很多客户咨询卖房是否会产生资本增值税（Capital Gain Tax, CGT），本期就为大家介绍在出售房产时，可以豁免CGT的几种情形以及相应的避税技巧。 总的来说，当您出售自己的主要自住房（Main Residence）是不会产生资本增值税的。满足主要自住房的基本条件如下：

• 您和您的家人在此房产中居住；
• 您的私人物品存放在此房产中；
• 此房产的地址是您的邮寄地址；
• 对澳洲公民来说，房产的地址是您在选民名册（Electoral Roll）中的地址；
• 房屋所产生的各项费用在您名下，如电话费，电费和煤气费等。

主要自住房的资本增值税豁免政策不是取决于以上某一个条件，而是视具体情况不同来整体决定。同时，您在此房产里居住的时间和您把此房产作为主要自住房的意愿也同样重要。总体来说，您在搬出主要自住房之后，该房产就不再是您的主要自住房了。但是，在一些情况下，就算您不再此房产中居住了，您仍然可以把此房产视为主要自住房来豁免CGT。

1. 如果您在搬出主要自住房之后，不把它作为出租房使用（不用它产生收入），并且您仍然选择把此房产作为您的主要自住房，那您可以永久视其为主要自住房。注意：您做此选择后，在此时间内您不能再把其他的房产视为主要自住房来豁免CGT，因为大部分情况下主要自住房只能有一个。

例如：张大爷花20万在悉尼买了一个Unit，并且在里面住了三年。三年之后他决定搬出去和他的朋友一起住，并且把此Unit免费租给了自己的儿子。在此期间，张大爷并没有其他房产。12年之后，张大爷40万卖了这个Unit。这种情况下，张大爷可以豁免全部资本增值税CGT。

2. 如果您在搬出主要自住房之后，将它出租并且产生收入，您仍然可以在接下来的六年时间（Six-Year Absent Rule）里视其为主要自住房来豁免资本增值税。

例如：2004年小李在悉尼买了一个公寓（apartment），并且在房产交接后立刻住了进去。五年之后（2009年），他因为工作的原因搬到了布里斯班，并且把悉尼的房子租了出去，他自己则在布里斯班租了一个房子。又过了五年（2014年），小李决定今后定居在布里斯班，所以卖出了自己在悉尼的房产。

这种情况下，根据六年原则（Six Year Absent Rule）, 小李仍可以将自己在悉尼的房产视为主要自住房，因此他可以豁免全部的资本增值税。 但是请注意，如果小李在前五年（2004-2009）出租了此房产，后五年(2009-2014)搬入该房内并将它作为主要自住房，他则只能豁免部分资本增值税。

关于这部分内容，会在下期文章里为大家详细解答。如果您在投资房产的过程中遇到任何税务问题，欢迎您致电晓梅会计事务所：02-9874-8996。

作者：刘晓梅

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