（澳洲生活网讯）很多朋友在澳洲购买自住房出租一两个房间给留学生、上班族等。当出售这种自住房时，需要缴资本增值税（Capital Gain Tax, CGT）吗？我们先来回顾一下上一期我们为大家介绍的在哪些情况下满足自住房（Main Residence）:

• 您和您的家人在此房产中居住；
• 您的私人物品存放在此房产中；
• 此房产的地址是您的邮寄地址；
• 对澳洲公民来说，房产的地址是您在选民名册（Electoral  Roll）中的地址；
• 房屋所产生的各项费用在您名下，如电话费，电费和煤气费等。

主要自住房的资本增值税豁免政策不是取决于以上某一个条件，而是视具体情况不同来整体决定。同时，您在此房产里居住的时间和您把此房产作为主要自住房的意愿也同样重要。

那么，在什么情况下出售自住房时，会部分豁免CGT呢？下面我们为大家列举两个例子：

1. 没有立即入住：

如果您买房之后没有立即入住，而是将其出租出去，那您便不能在购买之日起视其为主要自住房（如果是因为生病或者其他不可预见的因素影响了您的入住时间，您仍然可以在购买之日起视其为主要自住房）。

例：2004年小李在悉尼花40万买了一座公寓（apartment），并且在房产交接后把该公寓作为投资房租了出去，自己则在外面租房住。这也是小李的唯一房产。五年之后（2009年），房客没有续约，小李自己住进了该公寓。此时，公寓的价格已经涨到了50万。又过了五年（2014年），小李70万将该房产卖出。这种情况下，小李只能豁免部分CGT，因为第一个五年（2004-2009）小李没有立即入住该房产，该时间段不能将该房产作为主要自住房。

有两种方法计算小李产生的CGT，一种是时间比例法：

小李产生的CGT=（70万– 40万）x  50%= 15 万

注：50% = 1825天（小李居住的时间）/ 3650天（小李拥有该房产的时间）

另外一种是价值增长法：

小李产生的CGT=50万 – 40万 =10万

注：50万是小李在入住前的房产市场价格，小李在入住前对该房产做了市场评估。

小李可以选择以上两种方法中较低的值来计算CGT，但是在用第二种方法计算的前提是，小李在入住前请专业的资产评估师对该房产进行了市场评估。

2. 只将部分房产出租：

如果您在购买房产后，将部分房产出租出去，您在出售该房产时需要缴纳以出租面积为比例的资产增值税。

例：2010年小李花60万买了一个三房公寓，面积为100㎡。买入后立刻入住，并在入住期间将其中的一个房间（20㎡）租了出去。2014年，小李70万将此公寓卖了出去。这种情况下，小李只能豁免部分CGT，因为其中20%的面积没有用于自住，需要缴纳这部分的CGT。

简单的计算方法为：

小李产生的CGT=（70万 – 60万）x （20㎡ / 100㎡）=2万

供稿： 刘晓梅会计师

• 澳洲CPA注册会计师
• 澳洲注册税务代理
• Macquarie 大学会计学硕士
• 北京大学学士

如果您在出售房产时有任何税务上的问题，欢迎您致电晓梅会计事务所：02-9874-8996，微信公众号：vlaccounting。

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