商铺投资如何规避具额转让费

（澳洲生活网讯）投资商铺热潮急剧升温,本周为读者解析如何自己投资商铺、如何计算商铺投资收益率以次避免自己盘店交付的高额租金及转让费.

1.租金回报率法:

假设:如购置商铺并出租,既产生一定数额的租金设想(据市场行情合理分配)

公式:(税后年租金-按揭年供款)/首付房款

优点:考虑了租金、价格和前期投入,可估算租金回收期的长短,同时根据机会成本的原则估算周入流水与租金开销的比例分配.

不足:为考虑前期的其他收入、资金的时间效应($1的未来价值是多少$),因片面性,不能作为理想分析工具.

2.租金回报率分析法:

公式：（税后周租金-周物业管理费）x12/商铺总价，比值越大，即投资可行性越高。

优点：考虑了租金、商铺价格的相对关系

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑时间成本。

3．内部收益率法：

累计总收益/累计总投入=年租金x出租年限（5年租约+5年选择权）/按揭首付+保险费+累计按揭款+累计物业管理费=内部收益率

优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可同时参考租金汇报率。

4．国际评估法：

简化公式：年租金x15年=商铺购买价，即可分析所买商铺是否划算。

最后来判断投资回报率，可根据基本公式，年租金/售价或者（售价-购买价）/购买价