Hercules 大力神 项目外景图（作者提供）
（澳洲生活网讯）悉尼的这几天有些冷，房屋拍卖的清空率也开始下降。和一些客户、朋友谈及地产，也从原来的一片叫好声中开始有了担忧的沉吟。
“花无百日红”，这是规律。作为地产领域的专业公司，除了理解投资者的心理外，我们还需要一些数据来帮助我们全面的思考和判断。
下面的一些信息也能有助于我们决策
1、悉尼租金增长的放缓
租金增长放缓，增加了住房市场的压力，透漏了悉尼房地产衰退的警讯，标志着房地产繁荣为期不久
长期以来，投资者虽然推动了房价的暴涨，但他们收取的租金，足以付清他们的投资，在悉尼尤其如此。如今租金已跟不上快速增长的房价。
由于房价飙升和出租房供应过量，使租金年收益率缩小。从CoreLogic RP Data的数据显示，新的投资者在悉尼的房子，租金年收益率仅3.4％，这是2005年以来的最低水平。
对多数投资者来说，扣除了市政税率和水费等等支出，年收益可能只剩百分之2.4%左右。如果依目前的趋势，未来几个月还会继续下跌。相较之下，一年定期存款收益是2.55 ％
公寓(units)的租金收益率通常要比别墅高出约1个百分点，但也接近历史低点。
专家们警告，低租金收益率增加了住房市场的风险，因为这意味着投资者只能押宝在未来价格上涨。
CoreLogic RP Data的高级研究分析师CameronKusher说：“这让你想到地产牛市已接近尾声”
悉尼的房价去年跃升了15 ％，但低租金收益率或年回报率，对市场而言是个“警示标志”。从历史上看，房产的低租金收益率，暗示财产收益在未来几年将持续“受限” 。
收益率越低意味着你将越来越依赖资本的增长。当澳大利亚的房价远高于收入时，我们是否会得到足够强劲的资本增长，这就是个问题了。
澳大利亚央行一再警告投机性购买者在悉尼和墨尔本的风险，尽管有这些担忧，另一些人则持相反意见，认为房产的低收益率需要与银行低利率和其他资产收益对比来看。
在这一年里，悉尼平均租金仍上涨了3.1 ％，但这是自2013年7月以来增长最慢的。
SQM研究的常务董事克里斯托弗?路易说，城市的租赁市场逐渐缓和，但供应过剩的情况还要持续很长一段时间。“空置率／租赁市场松紧指标”仍低于1.8％ ，即使它已经从2011年的1.3％逐渐上升。悉尼的空置率很可能将从此走高。
2、省府城市的预测
市场研究集团BISShrapnel近期公布了《2015-2018年住房前景》（Residential Property Prospects 2015 – 2018）报告，这个报告引起了我们的一些重视。
文中分析：墨尔本和悉尼的房价在未来3年将遭受影响。尤其是现在购买了墨尔本等热门市场中的楼花项目的人，他们可能会面临双重打击，因为是在市场处于高峰时买的，但要等到市场疲弱后才能取得钥匙。
市场繁荣，大家都加入进来，然后开始大举建设。市场于是供过于求，转而开始纠正。”除布里斯班之外，全国其他首府城市的买家还可能占比较有利的地位。公寓可能会遭到最严重的打击，
报告指出，海外移民从2012-2013财年的237,500人减少至2014年的18.4万人，而同期住房建设数量达到破纪录的21万套。还有另外20万套将在2015-2016财年动工。
预测未来3年布里斯班的房价将增长13%，因为按实质计算，布里斯班的房价依然低于5年前。黄金海岸（GoldCoast）和阳光海岸（SunshineCoast）的预测也类似，分别为13%和12%。
阿德莱德的独立屋和单元房中价按实质计算未来3年将下跌7%。
柏斯的房价将延续下跌趋势，按通胀调节后，未来3年将下跌10%。
霍巴特未来3年预测房价增长4%，如果考虑通胀，实际下跌4%，单元房中价实际下跌10%。
经通胀调节后，未来3年堪培拉房价预测下跌5%。达尔文实际房价下跌10%。
看了这个报告，我们的投资建议是，悉尼、墨尔本谨慎投资。如果有合理减税需要，或现有资金需要投资地产，可以重点关注布里斯班和黄金海岸，但要综合比较。我们列了一些参考项目，有兴趣的读者可以与项目经理联系，获得更多的咨讯。
3、近期投资项目参考
地产投资是门艺术，“繁荣世界”希望和您一起分享这些成功！
作者：蔚华
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This post was last modified on 2015年7月2日 12:07
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