澳洲的股市和房市投资对比

（澳洲生活网讯）墨尔本7月第1周的上市拍卖数为508个，拍卖成交率为77%。其中House的中位价格是72.2万元，单元和公寓房是60万元。悉尼的拍卖成交率仍有84.5%。

权威地产杂志 Smart Property Investment 7月7日载文<Melbourne immune from property bubble >，一家地产公司表示，墨尔本不会有地产泡沫，因为谈及泡沫的人只关注内城区的房市，并没有关注土地市场。

该杂志7月3日还载文<National rental yields fall to lowest in years>，根据RP数据公司的最新数据，出租回报率House降到了2007年以来的低点3.9%，Unit降到了2010年以来的低点4.7%，墨尔本在各首府城市的出租回报仍然最低，分别只有3.1%和4.2%。

股市和房市是澳洲的两大投资市场，不少客户朋友问及两者孰优孰劣，我们只列出一些基本观念来比较一下。市场的极端例子如一飞冲天的股票，或者买地让开发商大笔收购的情况不谈，只比较两者的长期情况。

一是股市投资买卖比较灵活，而房产投资买卖的交易成本较高，所以更适合长期投资。二是即使长期来看，股票有分红，房产有租金，两者相当。三是两者都可以使用杠杆资金运作，股票借贷运作称为margin lending即保证金贷款，房产借贷成为mortgage lending即抵押贷款，贷款85%免除保险额。

保证金贷款比例可以高达70%以上，房产抵押贷款可以达到90%以上，一般房贷的利率比保证金贷款的利率明显低，所以后者一般适用于短期多次借贷。不过两者的借贷风险大不一样。如果你用30% 的自有资金加上70% 借贷资金做股票，一旦股票下跌到30% 或以下，你需要及时补仓，否则会被强行平仓，你自己的30%资金就彻底赔光。而房市如果下跌，只要你有租金，按时偿还贷款，房子总是你的。

从这一点比较可以看出，股票借贷比例越高，利润可能越高。但风险也越大。而房子如果借贷比例高了，利润当然会更高，但风险并没有那么大，除非你资本扩张过大，没有流动资金来支撑了。在澳洲做地产的华人朋友非常幸运，因为澳洲房产大都是长期增长的，一旦下跌，政府也会在第一时间考虑救房市。而股市想救都难。比较股市和房市投资超过10年的，绝大多数人都是在房地产投资中赚到了钱。不少华人房产投资者会长期持有几百万的房产，就是因为它是高杠杆资金运作，低风险而高回报。

赵先生高女士澳博信贷与地产投资专栏第597期(咨询热线:95618875，0403570531)

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