如何从出租率中发现房子的投资潜力

（澳洲生活网讯）Terry Ryder是hotspotting.com.au网站的创办人，也是Property Observer的专栏作家。8月26日，他出席一场在悉尼举办的研讨会，会场上听到PPA(Performance Property Advisory)的David Mcmillian先生提到一个投资策略，令他耳目一新。他表示此策略的构思很好，且能为投资人带来成功。

Ryder先生一贯认为：＂房地产投资的策略绝不是单一的，也没有所谓的必胜方法。购买房地产和规划投资组合所需要的“最佳策略”，对每一个人也不会相同。＂而Mcmillian先生的策略正符合了他的想法，所以向读者介绍了这个投资策略。

Mcmillian先生在研讨会中说明，他和他的团队(PPA团队)为客户找到一个能够提供最高价值的房产市场之后，他们会关注那个市场的动向，并投入大量资金用以学习相关知识；建立客服咨询网络、加强效率：当房地产项目可投资时，就能及时行动。

这个策略的核心要点是：买进某地区的房产后，可能在初期的三年就会有很好的增长。初期增长所产生的可供抵押资产净值，有助于提供下一次购买的资金，还可规划其他投资组合。

也就是说，每当投资人要购买新的房产时，不必另外从存款中取出$10万或$15万澳币。因为，当我们花$50万澳币买下一笔房产后，在三年内，它将增值至$65万澳币。这就是利用已增加的抵押资产净值来规划投资组合的例子。

Mcmillian先生认为：“大多数的投资人目前都只拥有一个房地产，因为他们做了许多错误决定，例如盲目举债和放大额度。”

PPA团队有能力提前看准未来将成长的市场。2012年，他们替客户在悉尼的一流郊区买房，正好3年后，房价高涨，价值成长了40%到60%，他们预先做了正确的决定。

之后他们的重点是布里斯班，2013年中开始，PPA团队采购了中央商务区(CBD)附近的一流区域。他们大概为客户买了300个房产。现在他们正准备转移到下一个目标，因为有越来越多投资人涌进布里斯班，未来要在这里找到物超所值的投资项目渐趋困难。

他们买的是已建好的房产，而不是新建房产。购买新建房产是最花钱的，对投资组合的成长也没有帮助。我们都是在好的地区寻找罕见、品质优良的房产。

PPA团队是如何把握在正确的时间点，锁定特定的房产市场的呢？其中一个关键的研究工具是，绘制房价与租金之间的关系图。要找的是一个房价已停滞约5到7年，但租金却明显增长的地区。”

例如：高端社区(top end suburb)──玫瑰湾(Rose Bay)。2012年时，玫瑰湾的中间房价在过去8年间仅成长了15%，但它的租金却成长了70%。依照惯例，这代表著这个地区和其他悉尼的地区正蓄势待发。

McMillan先生还提供了成功投资的三个关键点：

1.在价值发现的市场中买房产；

2.在目标区购买不高于中间价位的房产；

3.购买高品质的房产。

如果你自己都不喜欢也不愿意住进去，那它大概不是一个值得投资的好房产。”

作者：乔伊