关于布里斯班的房市, 是上涨，泡沫还是萧条？

（澳洲生活网讯）有关布里斯班的公寓市场是否健康的问题一直在无休止的争论，似乎无可避免地都聚焦在内城区的需求究竟能够持续多久。想要了解清楚当地真实的自住需求、投资需求、租赁需求和供应量的关系，这里有几个要点一定要考察清楚。

1.不同城市人口的住房可负担性 (承受力) —承担力越高代表房价越高

2.不同城市住房中价位的对比—升值空间、升值潜力

3.澳洲境内人口迁徙的数量对比—住房需求, 需求越大, 升值越多

2009年至2015年, 悉尼的可负担性一直位於最高位 (房价在最高位)。直至2015年3月，内城区的公寓中位价在过去12个月里上涨了11%。伴随着这一轮强劲的上涨趋势，当地的可负担性越来越差，尤其是对于那些首次置业者更是雪上加霜。这种形势导致当地的租赁市场愈发膨胀。

与此同时，尽管布里斯班公寓的可负担性在下降，但相比较布里斯班南边的中价格，这些中高密度的公寓在价格上还是很有优势。根据可靠报告，就可负担性而言，布里斯班的公寓仍然在全澳排名第三，从而极具竞争力。

相比全澳洲的公寓中位价，布里斯班公寓的中位价便宜了$127,600澳币。而相比较悉尼的公寓，更是便宜了$222,100澳币之多。这使得布里斯班的公寓依然受到投资者的青睐。

而相比较悉尼和墨尔本的公寓，布里斯班公寓的租金回报率极具优势。在过去十年，布里斯班的公寓租金回报率稳定在3.9％并且在今年上升到了4.0％，这个数据均高于悉尼和墨尔本的租金回报率。而且，由于悉尼和墨尔本的房价持续上升，悉尼和墨尔本的租金回报率已经分别下降到3.4％和3.0％。

另外尤为重要的是，跨州的人口流动也是驱动地产的因素之一。西澳已经不再吸引其它州的人口来本地定居，人口增长已经平稳，而维多利亚的人口流入已经开始下降，现在唯有昆士兰吸纳其它各州的人口。在过去４年当中，８０％移民到昆士兰的人口选择布里斯班，所以当地的租赁和自住需求都在不断都上涨。

再加上新生代的自住需求也在不断改变，这使得当地的房产市场越来越健康。从2011年到明年2016，预估当地租房市场的需求会增加13,000人，而到2026年预计，当地租房市场的需求会增加315,000人！这样的情况一方面是由于越来越多的年轻人买不起房而只能租房，另一方面是因为他们更喜欢住在生活方式更加时尚的地区。相比较上一代人的自住方式，现代年轻人更追求时尚和便利。

所以，上涨，泡沫还是萧条？地产市场从不会被遗失或偷窃，也不会被挪走。理性购买，小心管理，地产市场仍然是世界上最安全的投资。而根据上述等诸多因素考虑，布里斯班的房市依然是值得考虑的投资选择。

供稿：澳纽投资集团

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