地产投资中的“买便宜了”和“买值了”

墨尔本9月第3周的上市拍卖数为944个,拍卖成交率为76%。其中House的中位价格是93.1万元,单元和公寓房是60.8万元。悉尼的拍卖成交率为73.2%。

《时代报》(The Age) 9月21日载文“Melbourne auctions begin to fade but some good news for sellers”,墨尔本春季市场开始连续三周拍卖成交率走低，主要原因还是上市数量多了。其实这对买家是好事，因为选择多了。同样，悉尼的拍卖成交率达到了三年来的低点，上周六有1000栋物业上市拍卖。

著名地产杂志《Smart Property Investment》9月17日载文“More foreign buyers in government’s sights”。从今年5月税务局开始调查外国人违规买房，已经发现了3000多项违规买房的线索。政府现在对481项违规买房的交易进行调查，要求违规者在今年11月底以前卖出，否则予以处罚。

买房投资谁都不愿意出钱过多而成交，因为这样就“买亏了”。有些投资者总想买的“便宜”，然而后来发现，虽然当时买的便宜，但最后也没有赚到便宜，相反到明显吃亏了。这里需要澄清“便宜”和“值”的投资观念。

在某一个地区或者某一类物业，房屋售价比较便宜，你买下来就是“买便宜了”。但正如前面的文章所说，如果这类地区或者这类物业的市场供大于求，房价增长缓慢甚至不增反降，你买的便宜，将来卖出时下一买家买的也便宜。这样的房产投资就失败了。

如果你在某一个有增长潜力的地区买的物业并不便宜，但是成交价格低于该物业的市场价格，你就是“买值了”，因为这就是“物有所值”。这样的物业经过一定装修或者市场增长周期，价值会很快回到或超过市场价格。我们以前提到过，这样的物业其实在市场上总是有的，业内常称为“5D”房产。即Distance（业主搬迁或海外的业主急于出售），Devoice(家庭关系破裂)，Decease(家庭成员去世)， Distress (生意失败或失业陷入困境),Disappointed(拍卖没有达到预期)。在这些情况下，卖主常常不得不降低销售价格，以低于市场的价格售出。当然在卖方市场竞争多时，机会就少了，但是在买方市场时，机会就来了。

这就是我们经常强调的，现在要抓紧时间将升值的资产进行转贷组合做好现金储备。买房不是因为便宜才买，而是物有所值才买。投资者应当随时做好现金储备，机会来了就能马上抓到。

供稿：澳博信贷与地产投资

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