鼎丰公司持牌顾问Steven Lee (电0405394437)推荐

最新数据显示悉尼墨尔本拍卖率双双下跌。10月24日，墨尔本住宅市场拍卖成交率仅为70.4%，上一周墨尔本清盘率66%再创今年以来的最低水平；而悉尼的拍卖清出率在最近12个月以来第一次掉到63%.    随着四大银行相继宣布调高住宅抵押贷款利率，住宅市场的买方力量进一步放缓。值得注意的是，尽管拍卖成交率下滑，墨尔本住宅中位价格在经历了短暂的下跌后，反而出现小幅上涨，涨到79.2万澳元，这个价格比去年同期高6.4%。

根据房地产专业机构SQM Research的报告，澳洲房价将录得自2012年以来的最低增速，悉尼房市将迅速降温。地区的周拍卖清空率, 是一个最能阐释现在市场的指标。

按照大部分观望者的意愿， 清出了率下降并非真正的目的，真正想收获的果实是房价下跌，而且期待有较大幅度的下跌。 但客观数据显示占最大比重的三大城市的房价并无明显下降，均价仍然比去年有所上涨。  我们可以解读为这是一个买方市场和卖方市场角力的阶段，房东宁愿流派也不肯降低期望值，接受新的市场定位。从上几周的拍卖结果看，占优势的还是卖方市场。虽然清空率不高，但中位价还是略有上涨，买家为了不错过喜欢的房子还是得多掏腰包，同事也证明了很多房东已经降低了对市场的期望值并且愿意接受新的市场行情。流拍的增加只是说明双方处于相持阶段，并不代表房价必然有较可观的下跌。  面对这种胶着状态， 作为精明的投资者到底应该趁房价平缓的接段果断杀入市场呢？还是再观望下去以求房价产生较大幅度的下滑才下手？  让我们同时考率下面几种因素分析一下房价是否会大幅下滑？

自从政府出台了一系列打压房价的政策后，一向保守的银行应声小幅提高房贷利率，这恰恰说明澳洲的金融系统的运作十分成熟， 银行趋于保守， 这对放范地产泡沫的累积以保障地产市场的稳健发展是有利因素。 尽管清出率下降，但房价没有相应大幅下降， 反而略有上涨， 恰恰说明需求强劲，泡沫并不如想像中那么大。 而经过近几年的猛涨，在现阶段稍作调整也是市场发展的自然结果。
另一个焦点事件是澳洲联储(RBA)11月3日宣布维持货币政策不变，维持利率在2.0%的水平不变。与澳洲关联度较大的中国最近降息降准， 说明经济增长乏力，仍将经历一段较长时间的压力，这对商品性货币澳币的升值构成压力， 不难预期澳元汇率仍将处于低位。 人民币的贬值趋势增强将促使更多的投资者寻求国际化投资分散风险。

还有一个重磅消息是艾伯特政府考虑通过提高GST来缓解当下的财政危机，将GST由原来的维持了近15年的10%大幅提高到15%。一旦该决议得到落实全澳的物价必然迎来上涨风暴。钱包缩水将成为无可避免的现实，GST上调提高了企业及零售商成本，最终还是要消费者买单.所谓羊毛出在羊身上。税率高了，物价也必然升高了，生活成本也就升高了， 据统计GST上调平均每位澳洲公民每年将增加$3000的花费。

澳大利亚于2015年12月1日起，正式对FIRB（海外人士购房许可）申请收费！购买$100万以下的房产，交申请费$5000澳元，$100万至$200万的交$1万申请费，之后每增加$100万，多交$1万。印花税政策不变。本地首次置业补助，从明年1月1日起从$15000降低至$10000。

SQM Research预测墨尔本房价预测将增长8%至13%，而布里斯班也会有所上涨。在联储的会议声明中特别强调“悉尼和墨尔本的房市仍持续上涨. 悉尼售出的房产总额为$481,856,944，中位价$1,154,000；墨尔本售出的房产总额为$151,266,808，中位价$704,250。悉尼比墨尔本房价高出$449，750。差距巨大，根据历史资料悉尼房价一般来说高于墨尔本20%。

笔者认为：成交率低及经济低迷不代表房价必然会大幅下降。通胀与建房成本的增加以及供求关系才是造成房价上涨的主要原因。综合上述分析，我们认同2016年住房市场将减速，尤其是悉尼房市会降温的观点。不过，不认为房价会有较大幅度下跌的空间。澳洲物价的上涨，以及低汇价的澳元造成进口材料价格难以下降等因素都给建房成本上涨构成压力。

因此只要是合适自己的好项目， 该出手时就要出手， 过度观望仍将冒过去观望者同样的风险并再次付出代价。 现实仍将继续证明持币的风险并不比投资更小。 如觉得悉尼高不可攀，切莫忽视低门槛的墨尔本及布市，特别是墨尔本的带地别墅及优质远期楼花，其表现值得期待。

价格相对坚挺抗跌性强又有较大市场需求的前三大城市即悉尼墨尔本布里斯班值得投资者重点关注。 笔者仍秉承低风险无下跌空间，租金回报相对高，注重开发商品牌及产品质量， 兼顾增值潜力的选材标准精选出本期的优质项目：总价才40多万的带地独立别墅， 接受外国投资者购买。

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