商业住所出租GST详解

（澳洲生活网讯）最近有客人询问出租商业住所，尤其是供膳寄宿处涉及到的GST问题，毕竟这笔钱是我们代为ATO收取的，总有一天是要还的。但大家都知道，这钱就在自己手里放着，要想眼睁睁看着不拿、视钱财如粪土，一颗无欲则刚的恒心是必不可少的。如果您真能把持的住，请务必联系我，我正好缺钱，一个月后就还…扯远了，既然GST让人闹心，有没有眼不见心不烦的办法呢？今天V姐就为大家带来《史上最全房产GST大全后续之商业住所出租篇》。

首先我们要介绍一下商用住宅楼宇（Commercial Residential Premises）。

商用住宅楼宇包括：

• 酒店（Hotels）、汽车旅馆（Motels）、快捷酒店（Inns）
• 旅社（Hostels）、供膳寄宿处（Boarding Houses）
• 大篷车旅店（Caravan Parks）、营地（Camping Grounds）
• 与上述几种一样提供住宿的地方

商用住宅楼宇主要有以下几个特点：

• 多人占有
• 集中管理
• 为付费客人提供住所

如果您选择出租商业住宅楼宇，如酒店、汽车旅馆、快捷酒店、旅社、供膳寄宿处，由承租人（Lessee）操作为他人提供住所，您也就产生了应税供应（Taxable Supply），您就需要交纳GST，也就是所收租金的1/11。同时，在租赁期间所涉及到的费用，也可以退还回来，比如中介费中的GST。这也是我们熟知的GST的普通操作程序。

接下来，就要请各位看官上眼了。

提供商业住所（Commercial Accommodation）

通常说来，如果您注册了GST，或者被强制要求注册GST，您提供给客人的任何商业住所都要缴纳GST。而GST数额则会在不同情况下会产生不同的变化，这取决于您提供短期住所还是长期住所，以及您的楼宇是否主要是长期住所。一旦您的楼宇属于长期住所或主要长期住所，您就可以为您提供的住所申请GST优惠待遇（GST Concessionary Treatment）。

看到这里，您一定想知道GST优惠待遇是怎么个优惠法吧。先别急，在此之前，我们还需要了解商业住所（Commercial Accommodation）是什么。

商业住所（Commercial Accommodation）

商业住所（Commercial Accommodation）是指在上述商用住宅楼宇定义范围内的住所。商业住所中，客人被给予权力占有商业住宅楼宇的全部或一部分，并且被提供清洁与维护、电、煤气、空调或暖气，以及电话、电视、收音机或其它相似的东西。

请注意：如果您在上述服务或物品中加收了费用，比如向房客索要电费、煤气费、洗衣费、干洗费、膳食费、电话费、网费等，那这些服务或物品便是“个别提供”的，GST优惠待遇将不会对这些服务或物品生效，因此，您必须要以全额计算比率，也就是10%，来为它们计算GST。

现在就让我们来看一下GST优惠待遇在以下情况的应用吧。

短期住所（Short-Term Accommodation）

如果客人在您提供的住所，如供膳寄宿处（Boarding Houses），停留持续时间少于28天时，该住所便为短期住所。

如果您提供短期住所，GST优惠待遇便无法使用，您就要缴纳所收租金的1/11作为GST。

长期住所（Long-Term Accommodation）或主要长期住所（Predominantly Long-Term Accommodation）

如果客人在您提供的住所，如供膳寄宿处（Boarding Houses），停留持续时间多于28天时，该住所便为长期住所。而如果至少70%的客人在您提供的住所停留持续时间多于28天时，该住所便为主要长期驻所。

如果您提供的是长期驻所，但不是主要长期住所时，您可以选择以下两种方式的任意一种：

1.GST的计算方式分为以下两部分：

• 前27天以普通方式对GST进行全额计算，就像处理短期住所时一样
• 从第28天，GST优惠待遇生效，您可采用全额房费减半的方式计算GST

例子：

乔治要去珀斯6个月。而他全部6个月的时间都会住在太阳旅店，一个专门提供短期住宿的旅馆。太阳旅店每晚收取220澳元，其中包含200澳元的房费，以及20澳元的GST。

乔治入住的前27天，他要按照正常模式交钱，也就是每晚220澳元（200澳元加10%的GST）。

从第28天起，GST优惠政策生效，太阳旅店可根据日常价格（包含GST），也就是220澳元的一半，110澳元，来计算GST。110澳元的10%，也就是11澳元，便是店家需要收取的GST，它会加在GST的房费，也就是200澳元中。

因此，前27天，太阳旅店收取的房费为每晚220澳元（GST为20澳元），之后的房费变为211澳元(GST为11澳元)。

2.相较第一种方法，第二种方式则更加直截了当：不交GST

例子：

乔治要去珀斯6个月。而他全部的6个月都会住在太阳旅店，专门提供短期住宿的旅馆。太阳旅店每晚收取220澳元，包含GST。

按常理，乔治每晚要交220澳元，但由于乔治为长期居住，而且老板采用忽略GST的方式，房费里面便不需要加GST。因此，乔治要缴纳的房费为每晚200澳元。

如果您提供的是主要长期住所时，您可以选择以下两种方式的任意一种：

1.从入住当天起便全额房费减半的方式来计算GST

例子：

月光河供膳寄宿处提供主要长期住所，房价为每晚66澳元，也就是60澳元房费加6澳元GST。

在这个例子中，全额房费为66澳元，减半则为33澳元，其10%就是优惠待遇下的新GST。新GST会加到原有的房费里，如有客人长期入住，月光河供膳寄宿处实际收取的房价为每晚63.30澳元（60澳元房费加3.30澳元的GST）。

2.不交GST

同样以月光河供膳寄宿处为例，其房价为每晚66澳元，也就是60澳元房费加6澳元GST。如果月光河供膳寄宿处选择不交GST的方式，则当70%的客人选择长期居住时，他们向店家支付的房价便为60澳元，不用交6澳元的GST。

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