澳洲物业“租金收益”与“资本增值”哪个更重要？（下）

（澳洲生活网讯）

导读

对于投资者来讲，想要获得收益无非两种，一种是资本增值，另一种就是租金收益。今天澳纽与您继续分享关于资本增值与租金收益的小知识。

什么是资本收益？

也称为资本增值（Capital Gain）, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（如股票、或者房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。

投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有著产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的租金回报率可能较低，这意味著这些房产几乎一直都是负收益的。澳洲目前的优势就在于，根据现行税法制度，投资者能获得一些有用的税收优惠——享受负扣税，相关费用（比如按揭利息和其他成本）甚至超过获得的租金收入。

在持有该类投资性房地产期间，有可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，将会有所损失。不过这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款。

强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。同时，投资者有可能会出现亏损和负现金流。

租金收益VS资本增值，如何选择？

为了说明这一点，我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，而房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。15年后可能的财务状况：

可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值（将近高出50%以上），而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。你还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水准可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，事实情况不一定如此。