房屋选择性少 为难老年买家

（澳洲生活网讯）据西澳银行科廷经济中心（BCEC）发布的最新报告显示，澳洲房屋存量供不应求的情况，已影响到年长一代。

这份报告著重于探讨BCEC中心做出的《住房支付能力调查》，该调查访问了4300位来自新州、西澳和昆士兰的民众，询问他们的购房经验和对支付能力的看法。

年纪较长的澳洲人（55岁以上）还需回答有关“精简住宅”的一系列问题，包括购买的动机和面临的阻碍。调查中，55岁～64岁以下的受访者中，有16%已居住在精简住宅；64岁以上则有25%已住在精简住宅。从受访者的回答得知，选择精简住宅最大的原因是，小型房屋比较容易维护，且能减少住房成本。

澳洲老年人希望，未来会有更多适合自己生活方式的精简房供选择。例如，须邻近家人和朋友，且周边要有优质的基础设施。

房屋存量和需求量差异越来越悬殊

55岁上下、还没有住在精简房的受访者中，有80%表示他们未来肯定会住进精简房。而不分年龄、没有住在精简房的受访者中，有40%的人认为，他们所在地区没有足够的房屋选择，且能负担得起的房价也不多，因此他们也会购买精简房。

这证明需求量和现房库存明显失衡，而且会日益严重。我们可以预见，未来20年内，年长一代和独居者只会增不会减。

澳洲的住宅存量多是以独立房（至少3居室）居多，小型房屋（1～2居室）相对还是很少。

以澳洲统计局2011年《人口普查》的数据来看，全澳有3/4的住宅存量都是独立房，公寓和套房仅占14%。不过，这是总的来看所得出的资讯，不同城市还是有很大的区别。

《人口普查》报告显示，在悉尼，公寓和套房占总房屋存量的25%以上，其他城市就远不及悉尼了。墨尔本房屋存量中，仅15%是公寓或套房；布里斯本12%，珀斯更是只有9%的比例。

半独立屋、联排房或别墅，无法成为精简住宅的代替品。不过，珀斯倒是例外，因为这类房屋的存量比例甚至比公寓和套房低。

由于房屋多样性过少，澳洲老年人不得不继续住在大型住宅中，延长了他们想搬进精简住宅的时间。

在西澳，有4/5的房屋存量都是独立房，55岁以上的房屋所有人有超过1/4都是住在3居室房或更大的房子里。

哪些方案可解决住房问题呢？

人口高龄化推动了对小型住宅的长期需求，除非澳洲的房屋多样性发生显著的变化，不然房屋偏好和供给量之间的差距只会越来越严重。

这不仅是增加1居室公寓数量的问题，因为增加房屋多样性是需要时间的，要经过规划和保证。全澳都要经过有策略的规划，并认知确实有改变的需要。不过，目前的住房市场，似乎无法提供足够的多样化，而价格实惠的住房也不够。

房屋存量缺乏，并不是阻止澳洲老年人购买精简房的唯一原因。前面提到的《住房支付能力调查》中显示，有意愿购买精简房的受访者中，有58%的人认为，精简住宅所需要的成本（印花税、房地产仲介费）太高了，很不值得。

减少精简住宅的成本可能会有双重好处。一方面能释出现房存量给年轻家庭，从而振兴旧房存量，老年家庭也能减少住房成本。除此之外，应减少澳洲老年人买房的印花税，这么做可以去除房屋精简化的阻碍，并能对经济发展有益处。维州和北领地早已实施印花税改革了。

然而，税务改革一定要和灵活的住房解决方案并行。尤其在年长一代所偏好的地区，必须增加多样性的住房供给，同时要顾及土地所有权。

澳洲老年人希望政府能提出创新的解决方法，提供比传统退休住房更多样的选择。最近，拥有回廊、灵活的居住空间及供儿孙游戏的“垂直式村落（vertical villages）”开始出现。

另外，代替土地所有权，改以“地租（land rent）”模式进行，能减少购房成本，住户不用买下土地就可居住。这类方法很有前瞻性，不过现有政策还是阻碍了创新方法的实行。

政府应该要和各产业合作，提出能协助澳洲老年人住房需求的解决方案，在当前是刻不容缓的。

文章来源：theconversation

编译：乔伊