（澳洲生活网讯）CoreLogic RP Data资深分析师Cameron Kusher依据澳洲统计局的《人口统计调查》，撰文探讨澳洲住宅竣工量和人口增长之间的关系。他提到澳洲总体人口增长仍然强劲，但逐渐走低，与此同时，住宅建设蓬勃发展，使住房需求量和供给量之间的差距缩小。

人口增长缓慢，住宅竣工量大

澳洲统计局于3周前公布了2015年12月份的《人口统计调查》。调查中显示，澳洲总人口数约有2,390万人，2015年共增加了326,073人。自2007年～2008年12月人口增长达到顶峰（459,504人）后，澳洲人口年增长数开始大幅滑落。

人口增长（意即房屋需求）已经放缓，住宅建设却创下历史新高。直至2015年12月之前的一年里，全澳的住宅高达190,072个。澳洲人口增长的来源主要是海外移民，额外的住房需求也由此而生。

人口增长与住宅竣工量比率图

红线为长期平均水平，黑线为比率（图来源：CoreLogic, ABS）

CoreLogic依照统计局提供的数据制作了以上图表，从中能观察到一些重要的信息：

1.统计局提供的数据并未将拆除的房屋、非永久性住宅和半永久性住宅列入衡量，先前统计局估计这类房屋的数量约占所有房屋的15%。

2.住宅竣工量数据将临时居住空间，如酒店和服务公寓涵盖在内。

3.人口增长不一定会带来更多房屋需求。举例来说，拥有新生儿的家庭并不一定需要新的居住空间，而海外移民当然会创造更多的房屋需求。

澳洲统计局最新《房屋和居住成本调查》报告显示，截至2014年6月止，各州和领地的平均家庭人数：新州、维州、昆士兰、首都特区2.6人；南澳、塔斯马尼亚2.4人；西澳和北领地2.7人。

从上列曲线图得知，2015年各州人口增长及住宅竣工量的比率：新州2.4；维州1.9；昆士兰1.6；西澳和南澳皆为1.0；塔斯马尼亚0.8；北领地0.4，以及首都特区1.3。

住房短缺的情况，各州不同

以此为基准，每一州及领地近期都有过度兴建的问题。然而，Kusher认为，统计局做的这份分析仍有不足之处。显然，将比率与长期平均水平相比后，我们很明显的看到新州和维州的住宅供给量依然缺乏，而真正过度建设是发生在其他地区。

Kusher提醒，当我们看这份分析数据时，还需注意一点，即正在兴建中的住宅类型。目前，公寓套间已成为住宅建设项目的重点。公寓套间的空间较小，比起独立式住宅，套间能容纳的人口也较少，因此多少对统计局的数据有影响。

虽然这份分析报告无法确切的指出澳洲是否有‘建设过多’的现象，但很显然的，人口增长缓慢加上住宅建设量大增，住房供给和需求量之间将较为平衡。从〈人口增长与住宅竣工量比率图〉大幅下降的事实来看，也能证明了此一论述。

目前市场上有许多正在兴建的新项目，且获准兴建的项目也越来越多，因此开发商开展新的项目之前，应留心人口及竣工量的数据，谨慎行事。

由于人口增长缓慢以及建设量逐日大增，住房短缺的情况将迅速减少。

编译：乔伊