图：网络
（澳洲生活网讯）澳联储降息至历史新低1.5%的消息一经公布，四大银行紧随其步伐，全部跟进：
－提前预测准确RBA将会降息的Commonwealth Bank（CBA）成为第一个跟进降息的银行，下调0.13％，8月19日生效。 －National Australia Bank (NAB) 成为第二个跟进降息的银行，下调0.1%，8月19日生效。 －澳新银行（ANZ）第三个宣布跟进，下调0.12%，8月12日生效。 －同样预测准确的西太平洋银行（Westpac）最后跟进，本息同还类贷款下调0.14%，只还利息类贷款下调0.1%，8月23日生效。
这对于目前正在还房贷养房的人们来说，无疑是一大利好。对于进入房市依然持观望态度的投资者，也许会有一种“此时不入，更待何时”的冲动？
然而房地产投资，并不是冲动的盲目跟风，而是对市场的足够了解和对投资能力的真实评估，那么关于以下几点，你准备好了么？
现金流——房产持有的血液作为一个房产投资者，最主要的两个回报，一是短期现金流回报，二是长期资本增值回报。
据Domain报导，大部分的高资本增长区的租金收益偏低，现金流表现不理想，而同样，高现金流的地区资本增值却不佳。
正现金流房产正现金流房产将为你带来足够的租金收益，用来抵消你的还贷利息、物业维护，仲介费用等支出。多出来的现金流还可以放入对冲帐户，于是你的贷款会越来越少，收益会越来越多。长此以往，当产生的现金流超过生活所需资金，进一步就能达到财务自由的状态。
通常，能够实现正现金流的房产类型包括：
– 位于市区的小型单元房（1室或2室）——价位低；
– 地处稍偏区域和首府城市郊区的住宅——价位低且独具增值潜力；
– 商业房产——价位和维护费用低，同时独具增值潜力。
负现金流房产负现金流房产，一般指的是租金不够支付还贷利息，但投资者看重的是其后期增值潜力的房产。但是当租金处于亏损状态下，得益于澳洲独特的税收制度，可使用负扣税（Negative Gearing）减少投资者的税务负担。
从长线投资角度看，当房产升值后，资本增值部分可通过银行增值评估（refinance）拿出来，作为下一套房产的首付。
所以所谓负现金流房产，并不是一成不变会带来亏损的房产投资。
那么首次投资者该选择正现金流的房产还是负现金流的房产？
这首先取决于自我投资能力的真实评估——即可支配收入水准。
－如果没有多余的闲钱，可能最好考虑正现金流的房产。
－如果有闲钱，足以支付持有成本和租金收入之间的差额，就可以购买负现金流的房产，并且进一步进行投资组合的构建。
其次，应结合自身实际情况，如是否有澳洲本地收入，是否考虑税收对现金流的影响，年龄和职业是否有长期保障等进行更优化的选择。
－若是属于退休养老人群，预期收入可能会下降，那么应更倾向于选择正现金流房产。 －若是属于本地中等以上收入人群，选择负现金流房产一方面可以通过负扣税进行合理避税，另一方面可以享受较高的房产增值。
投资组合——致胜的关键
然而选择投资正负现金流房产并不是单一绝对的，若想要在房产投资方面大展拳脚，构建有效的投资组合才是致胜关键。
构建澳洲房产投资组合的方法多种多样，但其中有一个最关键的因素——均衡
不论你的个人情况、年龄或经验如何，均衡都会尽可能地帮你增加收益和降低风险。那么，什么是均衡的投资组合呢？
作为一个投资者，你的终极目标应该是：房产投资组合在每月为你带来固定收益的前提下还不断增值。
因此：均衡=现金流房产+资本增值房产
许多投资者计画拥有一个负现金流的房产等待升值，同时用一个正现金流房产的收入来抵消差额。随著时间的推移，负现金流的房产也可能由于租金上涨及抵押贷款的减少而转向正现金流，使房产从负扣税转向获得收入。
这两者的选择并非两个极端，而是个人负担水准与投资组合总体目标之间的均衡。未考虑到现金流的那些人可能会发现有意想不到的开支，如利率的变动、维修等很快导致现金流失控。如果每周支付亏空已很艰难时，这可能造成灾难性的后果。
所以现金流是长期持有房产的血液，更是实现资本增值的基础，其重要性不容忽视。
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韩国新生代歌手兼说唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一组红发自拍照意外卷入政治争议。由于发布时机恰逢韩国“6·3地方选举”投票前敏感时期，她被部分网友质疑借发色与服装表达政治立场。事件迅速发酵后，李泳知在24小时内删除相关内容、染回黑发，并公开发布道歉声明。 据了解，事件起源于5月底李泳知在社交媒体上传的一组照片。 照片中，她以全新红发造型亮相，同时身穿红色服装，并搭配歌曲《REDRED》作为背景音乐，配文写道：“发色好看吧？” 原本只是一次普通的造型分享，却因为发布时间处于韩国地方选举事前投票阶段而引发争议。 在韩国政治文化中，颜色长期具有高度政治象征意义。红色与蓝色通常会被联想到不同政治阵营，因此在选举期间，公众人物的服装颜色、手势甚至数字选择都可能被放大检视。 部分网友认为，红发、红衣以及歌曲名称同时出现，形成了明显的“红色元素叠加”，质疑李泳知在敏感时期未能保持政治中立。 事实上，类似事件过去也曾发生。韩国社会对于艺人在选举期间的言行向来相当严格，此前不少艺人都曾因为穿着特定颜色服饰或发布容易引发联想的照片而陷入争议。 面对舆论持续升温，李泳知迅速采取行动。 首先删除所有相关动态，其次在极短时间内将红发重新染回黑色。随后，她于5月31日通过韩文及英文双语声明公开道歉。 声明中，李泳知承认自己的行为“考虑不周”，表示自己明知当前正处于重要时期，却因为太想尽快与粉丝分享新造型而忽略了外界可能产生的联想。 她特别强调，不会以“不懂政治”或“没有意识到”为理由为自己开脱。 李泳知写道，自己对于引发争议感到抱歉，也认识到公众人物在特殊时期需要承担更高的社会责任，未来会更加谨慎地学习和思考。 事件曝光后，韩国网络舆论出现不同声音。 支持者认为，单纯的发色与服装被赋予政治含义，本身反映出韩国选举文化对于符号的高度敏感；批评者则认为，作为拥有巨大影响力的公众人物，在选举期间理应更加注意可能引发误解的表达方式。… Read More
6月1日，超模奚梦瑶与“赌王”何鸿燊之子何猷君在法国著名地标Mont-Saint-Michel（圣米歇尔山）举办婚礼。距离两人2019年登记结婚已过去7年，这场以“承诺如约而至”为主题的补办婚礼，凭借童话般场景、顶级珠宝与诸多细节设计迅速成为全网热议焦点。 婚礼举办地选在法国世界文化遗产圣米歇尔山城堡区域，现场以大量粉色郁金香打造梦幻氛围。最受关注的是，婚礼中特意复刻了2019年求婚时著名的“马里奥救公主”主题元素。当年何猷君以电子游戏《超级马里奥》为灵感向奚梦瑶求婚，而此次婚礼伴手礼中也加入了相关手办设计，形成首尾呼应。 不少宾客还发现，请柬署名采用“奚梦瑶与何猷君”的顺序，将新娘名字放在前面，被外界解读为对女方的尊重与重视。 此外，婚礼现场香槟塔高度也按照奚梦瑶178厘米身高特别定制，许多细节都围绕新娘展开设计。 作为国际超模，奚梦瑶当天的造型备受关注。珠宝方面，她佩戴来自Graff（格拉夫）的钻石套装，总钻石重量超过100克拉，包括约30克拉钻石耳环、66克拉钻石手链以及7.1克拉婚戒，整体价值引发外界广泛讨论。 欢迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰蓝色纱裙；婚礼主纱则由品牌创意团队量身定制，制作耗时超过600小时。婚纱背部羽翼造型采用特殊结构支撑，营造出如童话公主般的视觉效果。 婚礼摄影则邀请知名婚礼摄影师Jose Villa（何塞·维拉）掌镜。Jose Villa曾拍摄过多场国际名人婚礼，包括美国歌手Justin Bieber（贾斯汀·比伯）的婚礼作品。 婚礼现场最温馨的一幕来自两个孩子。6岁的儿子何广燊与4岁的女儿Romee共同担任花童，陪伴父母完成仪式。 到场宾客同样备受关注。自由式滑雪奥运冠军Eileen Gu（谷爱凌）身穿Alexander McQueen（亚历山大·麦昆）黑色礼服现身，并公开称赞奚梦瑶是“最美的新娘”。歌手王嘉尔则以伴郎身份低调出席，成为现场关注焦点之一。… Read More
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