个人退税（四）：投资房（包括海外投资房）如何报税

（澳洲生活网讯）我们每个人都想自己做退税，因为把数放进去就行了，很简单，自己能更认真负责，自己的事当然就更加上心了。

虽然会计师也是认真负责的，可是他们就干那么一点事就要收我多少多少的，还不如自己做吧。所以今天咱们就教给大家2016如何自己退税。

所有在这个平台文章都是陈述法律条款事实，没有任何意见和建议的成分。请做任何决定前咨询你的会计师或律师

我们的客人有很大一部分是拥有投资房的客人，我会被经常问到各种各呀，

先澄清一下概念：什么是投资房

什么是投资房：投资房是买来用于出租的而不是用来自己住的房产。澳大利亚的税法规定出租房的收入是要上税的，但是，不是所有从房客那里收来的钱都是要上税的。

一般来说你用来维护和维修投资房的费用都是可以用来减少这些租金收入的。房子买来之后，会有一段时间房子是空置的，因为房东要来整理和维修这个房子。出租前的维修费用是不能够来一次性抵扣来退税的，即使这些费用是修理投资房使它能够可以拿来赚钱的。这种费用可以用来增加你投资房的价值而不是用来减少你的投资房收入的。

虽然你的房产还没有租出去但是只要你的房产是真正的可以出租的那段时间发生的一些费用是可以用来减少收入的。

什么情况下，从房客收来的钱是不用来上税的：

抵押金：当你从房客那里收到抵押金并且准备把这笔钱在合同结束时退还给房客时，这个钱不是房租，是不用上税的。但是如果房客在合同终止时，决定用这个抵押金来顶替房租，这时，这个抵押金就变成了房租收入。

能够减少房租收入的费用包括如下但是这不是所有的：

·广告

·清洁和维护

·佣金

·折旧

·房主协会会费和公寓的费用

·保险费

·利息费用

·当地的房产税

·管理费用

·虫害控制

·专业费用

·租赁的设备

·租金支付给别人

·维修

·供应

·清理垃圾费

·差旅费用

·公用事业公司

如果旅行的目地是检查投资房产，房东们可以抵扣全部旅行费用，如果同时还兼顾了其它目地，那就要按比例来计算投资房的旅行费用。

如果澳洲的税务公民在海外其它国家拥有投资房产，基本上是用一样的方式来计算应上税收入的，但是一定需要用澳元来计算。

举例说如果你是新西兰公民来到澳洲，成为澳洲的税务公民，把自己在新西兰的自住房租出去了，这时，你在新西兰的投资房收入也要在澳洲上税了。如果新西兰的房子卖了，还要上房产增值税（具体情况需要具体分析）。

当然了特殊情况除外。那什么是特殊情况哪？那就是当澳洲和那个你的投资房所在国家有双重税务协议（DTA）。当双重税务协议和协议双方中的任何一方国家的税法有冲突时，双重税务协议有优先权。

在大多数情况下，各个国家都按自己的税法要求来征收投资房税 但是一般来说双重征税是不会发生的。避免双重征税的方法就是用外国收入税折扣来避免的。那外国收入税折扣（FITO）是什么哪？

外国收入折扣(FITO)在澳大利亚是这样的：如果你在别的国家已经付了那个国家的收入税，那你在澳洲做退税时，就可以用你在那个国家已经付的税务来减少你在澳洲的应交税。

但是如果你在其它国家付的超过了你在澳洲的应付税务额度，那多余的部分是拿不回来的。

记住退税不是给你发福利。

国外房产可以用来做负扣税吗

01/07/2008 年起，你可以用国外投资房的损失来做负扣税了，还可以无限制的转到下一年来减少未来年度的收入。这个未来年度的收入可以不限于澳洲的还可以是国外的收入。

在01/07/2018年前是不同的规定。

国外房产要上增值税吗

一般来说，国外房产的增值和房产的收入税是同样的按照双重纳税协议（DTA）来决定如何征税。除非（DTA）规定澳大利亚不可以征收增值税，一般来说澳大利亚的税法是要征收税务公民的国外房产的增值税。但是个人拥有房产超过12个月享受50%的折扣同样适用在国外房产的增值税

我们以后会谈到澳洲的非税务公民在澳洲买投资房时是如何计算收入的。

作者：王霓娜

CPA，Tax Agent

Tel：0433 524 099