悉尼应减少高密度大楼建设，多提供买家低密度的实惠住宅选择。（图来源：Unsplash）
（澳洲生活网讯）11月21日大悉尼委员会（the Greater Sydney Commission）公布了大悉尼区域计画草案，该草案要求新开发项目中需提供一定比例的经济适用房（affordable housing），这个规定是朝正确方向迈出了一步。不过，澳洲The Conversation媒体网站上的一篇评论却认为，此草案中经适房数量只占重划区的5~10%，目标过低，无法实质解决经适房短缺的问题，政府应该要有更大作为。
这篇评论是由多位研究学者联合完成，他们表示，草案中强调了可负担的、稳定的住房对经济与社会福利的重要性。事实上，悉尼缺乏经适房的严重性已达到危机的地步。从社区住房供应者到联邦财政部长John Fraser都指出，不断上涨的房价正产生著巨大的社会和经济问题。
草案中有一个重点，就是规定新房建设中必须要有一定量的经适房比例，全澳洲住房研究员和住房经济学家都很赞同这一点，这就是所谓的“包容性区划方案”（inclusionary zoning）。
其他国际都市如纽约和伦敦，都认识到“住房”是影响国家经济的重要因素，也都实施了包容性区划方案，澳洲的其它州也设定了建造经适房的目标。这些方法对房地产投资并没有负面影响。
土地所有人不能不劳而获
我们看到，部分房地产业者已在抵制包容性区划方案。有些开发商声称，建造经适房会增加大多数人的住房成本。他们认为建造经适房所损失的利润，必须在其他地方补回。
我们可以预期这些开发商会有这样的争论出现，但是从根本上看，他们的说法是错的，原因很简单，开发商不必承担建造经适房的成本。相反地，这些成本是由土地所有者来承担，也就是通过出售土地而获得大量利润的人来承担。
当重划后的土地被拿去建造高密度建筑时，土地所有人将获得暴利，但他们却不用提供任何新住房或基础建设的费用。
举悉尼内西区近日完工的一个开发项目为例。该项目的土地起初是被一家物业公司以工业用地为名买下，当时买入的价格约850万元。待土地重划为高密度住宅区后，那块土地再以4850万元二次售出。在这个案例中，首位购买土地的买家（物业公司）并没有建设任何项目（如下图），但却从中赚取了471%的额外利润。
悉尼内西区市政府区（Inner West Council）（图来源：theconversation）
如果把建设一定比例的经适房作为土地重划的条件，那么草案中规定的目标：“经适房数量需占重划区的5~10%”，只会影响土地所有人不劳而获的收益多寡而已。由于政府强制执行建设经适房，因此开发商购买土地时，会要求土地所有人开低价。
评论中提到，“我们应该记住一点，土地价值的攀升来自公共政策的改变，例如允许土地作为住宅开发用地，或是建设高密度住房。不是说不能这样做，但是，政府应该要限制土地所有人不劳而获的行为，以实现重要的公共政策—解决住房支付危机。”
这就是为甚么有些开发商不反对“包容性区划方案”，甚至他们还以悉尼委员会（Committee for Sydney）成员的身份，协助推动此案。因为他们认为，强制性建造经适房的目标，不会使开发项目无利可图或者造成房价更贵。
新州政府不愿实施“包容性区划”
对于重点城市的新开发项目，新州政府不愿意实施“包容性区划”。其中一个可能的原因是，州政府可以在重新分区或重建政府土地中，获得巨大收益。
学者表示，政府不宜以这种方式开发公有土地。通常在大型开发计画中，政府是主要的土地所有人，例如Central-Eveleigh铁路长廊建设、悉尼港湾区（the Bays Precinct）城市重建计画和奥林匹克公园的建设。那么土地释出后，政府应优先考量人民的公共利益，不能只是出售公有土地以获取巨额利润，却不解决住房支付能力的问题。
因此，在政府公有地的住房开发项目上，特别是在主要的重建区，“包容性区划方案”应有更高的指标。也就是说，在没有实质成本和负面影响下，上述地区的开发项目不仅要为纳税人赚取收益，还需为广大的社区提供社会福利。
经适房比例应提高多少？
撰写报导的学者们表示，“我们和部分房地产业界人士的想法相同：新开发的项目中，私人土地的开发项目至少要有15%的经适房；公有土地的建设中，至少要有30%是经适房。”
当然，〈大悉尼区域计画草案〉的细节还是很要紧的。如果目标已经订定了，那么我们必须确认“负担得起”这一定义为何？它得确实达到降低人们购买住房的经济压力，同时还要维持住房的质量。
学者们强调，目标明确的“包容性区划方案”并不会使土地开发费用更昂贵，反而对新州的社会经济发展有所贡献，又能阻止土地投机者从中牟取暴利。
编译：乔伊
This post was last modified on 2016年12月9日 07:58
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