如何计算投资房合并后的增值税

（澳洲生活网）上一期我们讨论了有关投资房分割后的增值税，这一期我们来讨论一下投资房合并后的增值税是怎么计算的。

有时候，投资人需要把两个投资房合并成一个大的房产，然后拆掉重新来盖投资房。这个原始的成本是把这两个或多个投资房的价值加起来构成未来增值事件的成本. 当合并时，增值税事件还没有发生，增值税事件只有在出卖房产的时候才发生。

当房产的一部分被拆除或被损坏时如何计算整个房产的成本价呢？

当一个投资房被拆了或被损坏了，要重新盖的时候，就是整个房产的一部分成本发生了变化。也就是说投资房是由地和地上面的房子构成的，当房子被拆的时候，只有房子的成本发生了变化，而地是还是原来那块地。这时成本是需要按比例来算的，因为增值事件只是在财产的一部分上发生了。

举个例子：

小张买花了500，000澳元在2007年买了投资房，不幸房子被火烧了。他收到保险公司的赔偿250，000澳元，当时被烧后剩下的地的估价是450，000澳元。当房子被烧时，增值税事件发生了，这种增值税事件是属于失去或损坏增值税资产。

但是这个只有整个财产的一部分发生了增值税事件，不是整个房产发生了增值税事件。更具体一点说呢就是只有被烧的房子发生了增值税事件，而地还是原来的地。需要计算的只是房子的增值税而地并没有发生变化，不需要计算。

在这种情况是需要按照以下的公式来进行计算所损失的房子的成本：

500,000 x (250,000/250,000+450,000)=178,571

这样最开始买房的500，000 成本是这样分配出来的：

房子的成本是178，571， 而地的成本是 余下的 321，429

增值的部分就是 250,000-178,571=71,429

同样是这个例子，如果小张最开始的时候只买了地，然后在上面盖了房子，房子被烧了，他只需要用实际的建房成本算出房子的成本价就可以了，这两部分的成本本来就是分开的。不用按比例来计算了。

王霓娜 NEENA WANG（CPA）

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