（澳洲生活网）四周前，我们讲过了Joint Venture这种结构模式，以及它在房产开发当中的体现。Joint Venture模式最终可以实现产品的共享，即一方拥有土地，一方拥有技术时，双方可以签订协议，当房产开发完成时，技术方（通常为开发商）可以拿走其中多少套房产。也就是说，Joint Venture这种模式通常伴随着土地的划分，随之而来的就是土地拥有方就土地的某一部分赋予另一方“决定性的权力”。
但是随之而来的，就是Joint Venture的一大弊端，即当涉及该模式的某一方进行着房产开发生意的时候，这种模式会影响土地在开发成房产时所涉及支出的时间。我们知道，如果土地开发方在该财政年没有获得土地的所有权，对这些土地进行开发而产生的所有开支均不能抵扣收入，直到某财政年土地开发方正式获得了土地的所有权。
因此Joint Venture这种模式会造成开发商在房产开发过程中的开支报销延迟，而造成这一切的，正是合同通常会出现的土地开发商对土地的“决定性权力”。
如果合作的双方希望避免这种情况，就应确保对开发的土地的“决定性权力”绝对不能从土地拥有人转移到其它方。而要实现这一点，就需要土地持有人邀请开发商去规划、建筑楼宇，并且按合同为这项服务支付服务费。如此一来，由于开发商没有对土地决定性权力，土地本身就不会成为开发商生意手中的营业存货（Trading Stockon Hand）。这就确保了开发商能够在支出发生的当时就能将它作为开支抵扣收入。
这样一来，这种模式最主要的一个问题就是建筑商无法从楼盘出售中获利，同时土地拥有人也要在楼盘卖出之前就要付出巨额费用，这就导致了土地持有人要背负的商业风险大大增加。要知道，他们支付的服务费可能必须要通过借款或贷款完成，其次他们也无法确切地保证这些楼盘的销售情况是否能达到他们的预期。
为满足开发方和土地拥有人两方共同的需求，他们可以进行如下合约式的安排：
·开发方同意负责筹措开发时的费用，直到楼盘被出售之后才能拿到该费用的返款
·土地拥有人同意在楼盘出售之后将利润按照比例支付给开发方作为服务费用（例如利润的50%）
以上模式甚至可以不必是Joint Venture，这对开发商来说，只是单纯地提供服务，换取利益，也就是按劳取酬。这种模式也意味着土地拥有人通常要出售楼宇，而且地契始终在土地拥有人的名下。这避免了在将土地转移给建筑方名下时会出现潜在的所得税、GST或印花税。
需要注意的是，在进行这种模式时，双方需要咨询专业人士，获取专业意见，以便合约的起草能够符合规定。原因有二，一是在进行这种模式的时候，双方的在意点通常会不一样：土地持有人通常会想要确保他们与开发商分享的费用是商业性的，而开发商想要确保合约中有足够的保障条款来确保当楼盘被售出时，他们能够为这项服务获得回报。
而第二个，就很重要了。专业人士的意见，以及合约的起草，能够确保这种模式不要落入“合伙模式”的陷阱。
在构建如上合约时，双方需注意不能无意中组成合伙模式，即Partnership。事实上这种模式非常接近“利润分享”这一合作模式会出现的典型特征，所以这种模式必须要清晰并严格的执行如下形式：即开发商是基于一个变量的费用（Variable Fee），进而同意进行这项建筑服务的。也就是说，土地拥有人并不是同建筑商分享利润，而是支付服务的费用，而这项费用在楼盘被出售之前是无法被计算出来的。
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This post was last modified on 2017年4月28日 19:01
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