房屋资产折旧知识普及

引言

尽管大部分会计师们对资产的折旧以及在帮助他们客户申报年度个税时应当遵守的相关法规非常熟悉，但是对于投资房的业主们而言，他们却不一定能够对这方面有着正确的认知。

资产折旧的概念是补偿固定资产在使用过程中所损耗的价值，即按照比率从资产原有价值上转变成费用，以资产贬值的形式来记录当下资产的价值。对投资者的理解上来说，它可以是一个非常复杂的课题。

纳税人在纳税时在折旧这方面会有很多易出现的错误。以下我们将介绍几处常见的投资者对于折旧方面的误解，并且我们作为专业的会计师能够第一时间帮助客户回到正确的轨道中。

错误一：老旧的房产无需再进行折旧

投资者倾向于认为老旧的房产将没有任何申报减免税额的空间。尽管税务局在法规上明确指出一些关于房产建造日期的限制，但是这并不意味着旧房子的屋主们将不能够从申报折旧中得到好处。这是因为在澳洲，折旧是被分为两种：基本建设工程抵扣（Capital Works Deductions）以及不动产和设备折旧（Plant and equipment depreciation）。基本建设工程抵扣相对应该建筑的构架以及任何固定结构部分，而不动产及设备折旧可以是在该房产内任何机动性或易移动的家具设备等进行折旧。

澳洲法律规定，只有在1987年9月15日之后建造完成的居住房房产的业主们能够申报基本建设工程抵扣。对于商业房产来说，时间是在1982年7月20日之后便可申报该抵扣。但是，现在已经是非常难找到那些在这两段时间之前建造好，并且在造好后几乎没有任何大范围重修的房子了。无论是居住房或是商业房产，在合法规定的时间内完成房屋架构上的重造是可以申报基本建设抵扣的，就算如果是上一任屋主做出的重造，现任屋主都能够进行申报。对于不动产及设备的资产而言，并没有明确的日期限制。他们的价值鉴定于每一个资产本身的规格，年份以及质量。

错误二：对于基本建设工程抵扣及不动产和设备的折旧分不清楚

由于房产有两种折旧费用可申报，投资者特别是在没有得到专业的咨询之前将两种折旧费用混淆，从而错误的进行了申报。因为两种折旧费用计算使用的折旧率完全不一样，如果错误申报将造成以下后果: 1. 将基本建设工程抵扣（2.5%的折旧率在最多40年内抵扣）作为不动产及设备折旧抵扣，这样将导致业主在不动产及设备折旧中超额申报，使得他们被税务局审计的几率大大提高；2. 相反之，不动产及设备作为基本建设工程抵扣，使得他们并没有将可申报额度最大化，从而未能达到最佳抵税效果。

错误三：对于房产维护维修和房产翻新概念的混淆

对于投资房产的费用申报中有一项，经常会出现在税务局审查的清单上，那就是房产的维护维修（repairs and maintenance）以及房产翻新（Capital works improvements），这是因为投资者经常会将这两种概念混淆，出现许多的申报错误，导致税务局开始重视。房屋的维修是指修理房产所遭到的破坏或损耗，例如更换一部分已破损的围栏。而维护是指避免房屋的损耗老坏，例如给木地板台阶打蜡。在投资房中任何相关的维护维修费用都可以得到在当下财政年里百分之一百的抵扣。但是，如果屋主对房屋做出任何改动导致到该房产的状态与当初购买时的状态不一样时，这将被归类为房产翻新。房产翻新必须归类于基本建设工程抵扣或不动产及设备折旧之下，通过每一年逐步折旧。

错误四：如何在有多名拥有者的房产下计算折旧

随着澳洲房产市场的持续上涨，越来越多的投资者选择与家人或者朋友合资购买投资房房产。共享产权让投资者拥有更多的购买能力，以及减少了对于购买成本上的压力和相关费用开销如市政费和维修维护费等等。在这种情况下，会计师有义务需要让客户注意到房屋拥有者的架构将影响如何计算该房产的折旧。

目前税法法规允许房产投资者申报$300澳币或以下的资产作为直接费用减免。在拥有权分散的情况下，会计师可以根据此项法规，按照拥有权分配下来之后的比例，若是资产分配后在个人名下等于$300澳币或以下即可直接减免，不用进行折旧。例如一套房产在两个人名下，那么每个人将有$300澳币的资产额度可直接减免，即可减免$600澳币的资产，而无需进行折旧。

当个人名下的房屋内的资产（如冰箱等等）价值$1000澳币或以下时，这些资产便有资格放入资产低值池中（low-value pool）。Pooling是一种用较高的折旧率来最大化抵税的折旧方式。一旦投资者决定将资产放入池中，在购买当年可按照18.75%的折旧率计算，往后每年按照37.5%来计算。

利用这两种方法，在房产拥有者有多名时，这样一来便可达到最大程度的避税。

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