解析澳洲商业租约

商业租约是生意的生命线，租约签得好，即便以后生意不好，租约本身还是值钱的；反之，租约签得不好，好的生意也会受影响。当您签署一份租约时，您是在签署一份法律合同。业主、租客所有的权利、义务都体现在租约里。因此，在签署租约前咨询律师，不失为一种明智之举。

那么，在签约前应该注意哪些问题呢？要想转租约怎么办？想要卖掉生意租约怎么办？签租约前应该掌握哪些要点？我们提供下列建议，希望对在澳洲经商的朋友们有所帮助：

一．澳洲商业租约的法律依据

在NSW新南威尔士州，签署零售租约主要依照“零售租约法案1994”（Retail Leases Act 1994）。此法案对1,000平方米以下的零售店铺的业主及租客责任、义务做出了严格规定。比如：业主必须在租约开始的七天内，向租客提供一份公开声明，告知租客有关此物业及租约的重要公开信息等。同理，租客也需要向业主提供一份公开声明。

二．什么是商业租约

商业租约是业主与商家之间规范双方权力与义务的一种法律合同。双方可以通过商谈来确定租约中的条款。一般来说，商业租约会包括下列内容：

• 租约的起、止时间；
• 租约中是否含有续约条款，以及如何行使续约权力；
• 租金是多少，增加租金的方式及时间；
• 除租金外，有关其它杂费是怎样规定的；
• 是否需要交纳保证金；
• 业主的责任与义务；
• 租客的责任与义务；
• 关于保险方面的要求；
• 关于装修店面的要求；
• 关于转租及卖生意的要求等。

三．商业租约类别

零售租约

如果您的生意类别在“零售租约法案1994”表中，那么，此法案适用于您的情形。零售租约对于租约如何运作有较多的规定。有时虽然您的生意不在此表中，但如果生意位于购物中心内，仍然可能属于此法案的范畴。如果您不能确定，请咨询您的律师。

购物中心中的店铺

由于容易停车及客流量大，越来越多的商家选择把生意开在购物中心或商场内。虽然购物中心有很大的公共场地及停车场、维修队伍、保安、宣传活动、照明空调及管理公司，但其额外开支也较大，故有些商场租约会要求租客分担费用，一般以所租面积占商场总面积的比例计算。有些商场租约，要求将收入的若干百分点作为附加租金缴纳，这点应尽量争取删掉，不然便要定期审查生意账簿，会产生极大不便及争议。

另外，更应注意的是，购物中心和商场有营业时间上的要求和规定。与独立街铺相比，缺乏灵活性。两者各有利弊，建议您应该在签约前联系您的律师，听取专家建议，以避免不必要的麻烦。

四．怎样和业主/购物中心商谈租约

在正式签署租约前，应尽量做足功课，包括调查其它商家、销售、人流量等，做到心中有数。一般商家在刚刚开始一个生意的时候，往往需要投入大量的时间、精力以及资金来作装修和其它的establishment，而生意走上轨道也需要一段时间。所以，笔者认为这个时候，应该尽量争取一个3+3年的租约或者是5+5的租期。要不然，生意刚刚开始回本赚钱的时候，租约就到期了，还得换个地方重新开始。损失了装修成本不说，还会丢失好不容易积累起来的客户群。因此，五年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让，都是非常有利的。

零售租约期限应至少五年。如果您想签一个少于五年的零售租约，法律要求您向业主提供一份证明。这份证明只能由律师签署。商业租约中的Option Term可选择性租期这一条款，保障了租客续约的权力。一般情况下，租客需要在租约到期至少六个月前，给业主一个书面的续约要求通知（Written Notice）。业主不能无故拒绝续约。

在购物中心经营商店，租客有一个可以避免竞争的“利器”，就是在合约上要求“同一商场内，不可以再有同样经营范围的店家”等内容，以保证商场内自己“一家独秀”，没有竞争对手。比如：我们帮助一家中餐馆签了这个条款，并把菜单作为合约附件，所附菜单中有炸薯条。后来，某品牌快餐薯条店进驻商场，与中餐馆的经营范围有冲撞，业主构成违约，但此时业主已经与快餐薯条店签了租约，若解约则损失惨重。所以，业主只能做出让步，对中餐馆降低租金，才达成和解。

五．装修问题

一般情况下，租客通常要支付店铺装置、装修的一部分或者全部的费用。而且，租客可能要承担在租约终止时将店铺恢复原样的费用，除非他们有一份书面协议允许保留目前的状态。在装修期间，租客一定要确保付得起租金，或者与业主协商获得一段免租金期。

另外，购物中心通常对店铺装修有建筑标准规定。业主（或中介）必须提供他们的标准，这样，租客可计算一下是否有能力支付装修的费用。业主必须在租约开始之前，以书面形式告知租客这一信息。

有的商业中心分租商铺，除租金和管理费之外，在租约中还要求租客分摊地税、维修费、清洁费等。这种情况，租客应要求看房东的维修记录，了解租金以外的费用是多少。商业租约涉及的支出，并不仅仅是租金这么简单，还有很多费用。

六．涨租金是怎样计算的

有关租金上涨比例，何时涨的相关规定，都会在租约内体现。具体规定，比如：

• 租金一般只能每12个月上涨一次；
• 每一次租金改变，不可有两种计算方法，让一方有权选择其中一种（例如：不可在百分之五或者消费指数之间选择其中较高的一项）；
• 租约中，不可规定在使用某种计算方法时租金不能下降（例如：租约不可规定：‘根据当前租金市价计算租金改变，但前提是租金市价没有下降’）。

如果租约规定租金每年随通胀率（CPI）增长，但是业主没有通知租客租金上涨，业主可能仍然有权要求涨租金。根据租约合同，租客知道租金会随通胀率增长，并已签了租约同意支付租金增长。

七．转租或卖生意

俗称的“转租”，其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”。依法律规定，“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除，而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下，需要确定业主的书面同意，转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险，一旦生意失败，继续履行租约已不现实，如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人，显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。

当您想卖掉您的生意时，一般是连租约一起卖掉。所剩租约的期限可能会影响您卖生意的价格。您需要向业主提出书面要求，除非业主给您一个很好理由，否则业主是不得拒绝您的要求。但是，业主会根据新租客的商业经验、年龄、经济情况和声誉，做决定是否签约或续约。商业租约不是儿戏，一旦签署或违约，会对双方造成极大的法律和经济后果。 因此，我们希望您能够联系您的律师，为您争取最大利益。

八．生意不好，是否可以提前终止租约

由于租约是一份法律合同，一旦签署，租客在固定的租期内必须承担租金和其它义务, 也就是说，即便生意不好，租客也要负担整个租期内的所有费用，包括租金，除非业主同意提前结束租约，而不追究租客的责任。

大德律师代理了很多商家租约谈判，为商家提供有关租约及法律建议，为商家或租客避免了租约陷阱，减少了风险，从而为商家和租客省下了大量的时间和金钱。如果您有这方面的诉求，并想了解更多有关商业租约的法律建议，请尽快联系我们的专业律师。

（注：此文章中的内容纯属参考，不属于法律建议。）

作者：查尔斯·朱

供稿：大德律师事务所 （版权所有，如果转载，请注明作者姓名及出处）

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