澳洲发展成熟的置业环境，为广大期待安居乐业的购房者们提供了相对自由、多样的置业选择。在澳洲，“自己买地自己建”是一种很常见的置业方式。由于土地升值迅速，近年来这种方式更是受到了热捧。不过您知道在购买完土地之后如何能帮您最大限度的节省资本增值税开支吗？
通常来讲，您所新购买的土地是不能免除资本增值税CGT的，直到您将这栋房子完全建成，并将其作为您的主要居住场所，才能开始享受“主要居住地增值税减免”的优惠。但是，税局依然为有需求的人提供了一些便利。当符合下列条件的时候，您可以在最长四年时间内将新购买的土地作为您的“主要居住地”从而让这片土地享受增值税减免的福利：
- 拥有该土地的所有权（不是居住权）
- 在该土地上建设、修理或更新一栋住宅（或者完工一栋半成品住宅）
- 完工后在最短的时间内入住，并且在至少三个月内，您要将其作为您的主要居住地
当满足这些条件后，您便可以让这片正在建设中的土地享受“主要居住地增值税减免”的优惠。但需要注意的是，如果您选择这么做，那么您便无法在同一时间将其它住宅作为“主要居住地”从而享受CGT优惠。
但是仅有土地毕竟是不能作为您真正的居住场所的，所以税局在给纳税人提供更多选择的时候也加进去了一些限制条件。在上述条款之后，税局还额外的规定了：如果您决定将新购买的土地进行建设或推倒重建工程，那么这片土地在新房完工之前都可以被视作“主要居住地”，但是，如果新房的建设时间过长，超出了4年时间，那么在房屋建设期间这片土地最长只有4年时间可以被“主要居住地”从而享受CGT的减免优惠。
那么当我们准备推倒重建土地上房屋的时候需要注意哪些问题呢？
如果您在购买土地的时候准备将上面的房子推倒重建，那么在满足下面所有条件的时候，您可以将该土地从购买之日起作为您的主要居住地并在出售时享受100%CGT优惠：
- 在将老房子推倒之前，您有权将该房屋作为您的“主要居住地”并享有CGT优惠；
- 新建成的房屋：（1）在完工后便成为了您的主要居住地；（2）在您将其出售之前都是您的主要居住地（3）您入住的时间超过三个月；
- 推倒重建工程时间不多于4年；
- 出售时您是将新房屋与下面的土地打包出售。
当您选择将购置好的土地作为“主要居住地”后，您便无法再将自己其它的土地和住宅视作“主要居住地”。唯一的一个例外就是当房屋建成之后，您有一小段时间（一般在半年以内），税局允许您进行搬家工作，这一小段时间您是有权利拥有两个“主要居住地”的。但除此以外，您只能选择一套房屋作为您的“主要居住地”。
这意味着，如果您在1985年9月20日（增值税起征日）之后购买了一套房屋，您住在这套房屋内，同时您又购置了一块新的土地，那么您必须在下列情况中做出选择：
- 继续将老房屋视为“主要居住地”；
- 从购买之日起将新土地视为“主要居住地”，在4年内完成新房房屋的建设并入住；
- 如果建设工期长于4年时间，那么从您入住新房的日子起往前倒推4年，这一天开始新土地可以开始享受“主要居住地”CGT优惠。
举个例子，小A最近新买了一块土地，在上面建起一栋新房子并在建好后从旧房子搬进了新房子里居住，时间轴在下方：
1994-11-3 ：买入旧房子
2007-9-3：买入新的土地
2016-9-2：完成新房建设
2016-10-1：卖出旧房子
2016-10-7：搬入新房子进行居住
这时候小A可以使新房从2012-10-7开始获得“主要居住地”增值税减免优惠，因为新房建设时间大于4年，且小A从2016-10-7开始搬入新房，所以新房最长只能从2012-10-7开始获得CGT优惠。
而老房子可以获得的CGT优惠时间是从1994-11-3老房子购买完成时，到2012-10-6，也就是新房（新地）成为“主要居住地”的前一天。除此以外，在老房子卖出的六个月前，也就是2016-4-1到2016-10-1这六个月期间，税局允许小A同时拥有两个“主要居住地”，所以在计算增值税的时候，老房子可以多获得半年的CGT优惠。
关于自建房增值税的话题今天就介绍到这里，如果您有任何关于文章的问题，或者在税务上遇到了麻烦，都可以通过下方的联系方式和我们取得联系。我们将为您提供最专业的税务服务！
供稿：晓梅会计事务所
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