我总结过，建一个房子，要注意的事情约有80件，打交道的人约有50个，如果都能知道个大概，就可以建房子了，闲暇来谈谈在澳洲建房子的事情吧！

假设，我们现在要在一块650平米的地上建两套两层的普通Townhouse，现在地块上有一旧房需要拆除。Planning Permit 已经拿到，Working Drawing 已经做好，各种准备材料已经齐全，正要准备申请Building Permit.

房子标准如下：Concrete Slab, 下层Brick Veneer结构，上层Render, concrete tiles, 前面房子单车库带一个车位，后面房子双车库，Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空调。工期6到7个月。

好的，那我们开始了！

一，准备阶段

1，Demolish
拆除旧房是需要Permit的，Demolisher会从Council申请，这个不必担心。值得注意的是，在Demolish之前，房子的电和煤气必须拆除，叫做Abolishment of Electricity & Gas, 其中电的Abolish可能需要多达60天，所以，预计拆房子的朋友，要提前申请拆除Electricity and Gas，这个可以自己联系自己的Retailer做，需要填一个表，记住，不是Disconnect, 而是Abolish, 原因就填房子很快要Demolish.

Demolish房子的时候，房子必须要Temporary Fence 围着，而且如果发现房子中有石棉，需要特殊处理，不可和其他建筑垃圾一起倒掉，为了我们在澳洲能够永远安全，千万不要在这件事上图省事。

Ok, 电，气拆除了，房子拆掉了，垃圾也运走了，现在的地面上坑坑洼洼。

2. Building Permit 申请
建筑许可的申请，有两种途径，一种是从Council申请，一种是从Private Building Surveyor那里申请。 建筑公司一般选择后者, 效率比较高，Owner Builder 多选择前者。

Building Permit 申请所需的材料多达将近20种，这里不做螯述，只一点，从Planning Permit下来，到Building Permit下来，之间正常需要90天，正好用做Demolish。

Ok, Building Permit 申请完成，这时候建筑公司应该寄一张5%的Deposite Invoice, 如果签合同的时候没有直接给的话。

二，基础 Base

1, Site Cut 平地

坑洼的地自然没法建房子，先要平整一番，找Excavator, 给一份施工图，图上有Floor Level, 根据floor level 再往下挖个150。当然，有些地很坡度很大，有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之后，地平了，没用的Top Soil被清走了。

2, Set-out

Set-out 的目的上确定房子准确的位置，墙从哪儿开始，从哪里结束，专业的Land Surveyor来做这个，他们会在两面的fence上定一系列钉子，之后建房子的人在两个钉子拉一条线，用来确定墙从哪里开始，哪里结束。

之前在申请Building Permit的时候，有一个文件叫Re-establishment Plan, 这时候要和Working Drawing一起给他们。 Re-establishment 主要的目的是确定下Land 的Title Boundary, 一般Land Surveyor会Mark在Fence 上或者地上。

这里简单说一下Fence Boundary 和Title Boundary 的区别。 Title Boundary是理论上地块之间的界限，而实际上因为做fence时候的误差，以及土地数十年缓慢的移动，Fence Boundary 和 Title Boundary之间会有误差，Re-establishment Plan告诉我们的就是误差的具体位置和数据。

问题来了，那么做set-out的人，是根据Title Boundary，还是根据Fence Boundary 来定房子位置的呢？

Ok, Set-out 结束，房子的位置确定。

3, Drainage & Sewerage Underground Work
地下污水管道和雨水管道要进去，Drainer会根据图纸，把厕所，浴室，洗手盆，厨房洗碗盆，洗碗机，洗衣机等处的污水口留好，因为我们现在要建的是两层，那么楼上的污水要通过一个100mm的管道导到楼下，这个污水管的位置非常有讲究，处理的好，你不会注意到，处理不好，很难看。污水管布好，一般用红色喷漆标记。

雨水管道埋在Down Pipe附近，Civil Plan (也叫Drainage Plan) 上有详细走管得图，这个需要Council 验收，一般是新的Drainage Pit一定要验收。Drainage Pipe现场一般用蓝色标记。

污水管和雨水管经常会在下一个阶段的施工中被破坏，Drainer不得不回来Fix

Ok, 地下管道就绪

4, Concrete Slab

Excavator这时候要回来Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根据前面Set-out的标记进行，这次用得图除了Working Drawing, 还需要Structure Drawing， 机构图显示了Trench 的尺寸，对于两层的Town house，Footing 一般是宽300~450，深450~600，偶尔会需要打桩，总之一切根据结构图走。

挖好了，先在Concrete Slab下面垫一层沙床Sand Bed, 没记错的话50就够，我下次留意下。然后放一层Waterproofing Membrane, 黑色的一层防潮塑料膜，然后铺钢筋，也是按Structural Drawings 来。这个Building Surveyor 要做Inspection。

Boxing, 挡板支好，Book Inspection, Pass, 然后，浇筑混凝土。

Ok， Slab 结束，工程的基础阶段结束，一般建筑公司在这时候会发出一张15%的Invoice。

5，Termite Protetion
在白蚁区的话，在浇筑混凝土之前，要做一个Termite Protection, 专业人做，必不可少。