前言：过去的一年中，悉尼墨尔本的房价一路跌跌跌，上周的房屋清拍率更是跌破新低，但即便这样人们对住房负担能力的担忧仍然十分严重。“房价不是下跌了吗？为什么还是买不起房？”这样想的人绝不是少数……
1. 悉尼清拍率或降至30%
2. 房价预期调低
3. 住房负担能力仍堪忧
1、悉尼清拍率或降至30%
上周末悉尼的房产市场表现依旧不尽如人意，再度跌至新低。根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新数据，初步来看，上周全澳各州首府城市的清拍率为49.8%，相比于前一周47%的清拍率还是有所好转，但去年同期的清拍率足有64.7%，上周也是州府城市的清拍率连续第四个礼拜低于50%。
从房屋拍卖量上来看，过去的一周各州府城市情况都在回升，相比于前一周的1851套，上周已增加至2119套，尽管去年同期还有2519套在售。
与此同时，悉尼的清拍率则为44.5%。对此Domain首席分析师Nicola Powell表示，从清拍率的变化趋势中可以明显看出此数字还将继续下跌至远低于预期的水平，或降至30%，并且年内这一情况都得不到任何改善。
“在我看来，未来两个月内，悉尼的情况都将如此。”她说，“我们正处于此次经济衰退中的历史最低点。”
再看上周墨尔本的房产市场，情况也没有很理想，初步清拍率为48.6%。
周末售出的房产中最贵的为位于Beaconsfield Parade 213号的一套四室带露台独立屋，成交价为530万澳元，当时参加拍卖的40人中仅有一人出价。而该房屋中介方面表示，这也是预料之中的情况。
“但实际上，只要有一个买家愿意出价就够了。现在有太多媒体在报道房市的负面新闻，这大大打击了人们对市场的信心。不乏投资者选择退出市场，海外买家也明显减少。”中介方面说。
实际数字也印证了这一点，大城市拍卖市场中的房屋数量明显减少，撤资比例却在上升，上周全部的成交价仅为1.6亿澳元，而在去年同期，这一数字则高达4.85亿澳元。
2、房价预期调低
和多数专家一样，Powell博士也预测房市萎靡的现状会持续到明年。“当我们看到皇家委员会对银行业的完整报告后就会发现，贷款还将进一步收紧，房价状况也必将随之恶化。”
分析师Louis Christopher提到历史上悉尼的清拍率曾三次跌至30%的水平，一次是2008年11月的全球金融危机时期，一次是2004年5月新州开始征收印花税，还有一次是1989年7月，当时的现金利率达到了17%。
目前悉尼的房屋中位价已经比去年高峰时期下跌了6.1%。
清拍率的大幅下跌也影响到了摩根史丹利（Morgan Stanley）和安保资本（AMP Capital）这样的专业机构对澳洲房价的预测。摩根史丹利就下调了房价预期，他们认为由于信贷环境趋紧，房价将从此前的峰值下跌15%。安保资本则预测悉尼和墨尔本的房价跌幅会达到20%。
尽管房子难卖，但各州府城市也出现了一些预料之外的拍卖结果。北悉尼区Carlow街4号的三室两卫独立屋就在周六的拍卖中以248万澳元的价格成交，高出底价3万澳元。据悉当时的五位买家中，有三人出价，起拍价为210万澳元。
3、住房负担能力仍堪忧
房市降温，人们其实也是喜忧参半。
但如果你认为那些等待入市的买房者们都会因此开心，那就大错特错了……
实际上，尽管房价在降，但人们对于购房置业的焦虑却并没有因此而减少。毕竟房价下跌并不意味着澳大利亚人的住房负担能力就随之提高，对买房这件事的担忧是长久存在的。
过去五年中，房价一路攀升，并在去年升至顶峰，当时的民意调查显示，住房问题已经成为了并列于医疗、犯罪和生活成本的关键问题之一。对于高昂的房价将会如何影响人们的生活，很多人都十分焦虑。
而这一焦虑情绪在维州和新州尤为明显，因为他们受房价上涨的影响最为严重。
去年年初，全球顶尖调查研究机构益普索的季度调查（quarterly Ipsos Issues Monitor）首次显示，住房问题成为了最令新州人担忧的问题。而该机构在上周公布了最新调查结果，尽管房价已持续下跌一年，但住房问题仍然高居榜首。
同样，住房问题也是维州人在2017年关注的头号问题，今年的调查显示该问题仍位列第二，但对于35岁以下人群而言，这仍是他们关注的最主要问题。
基本研究公司（Essential Research）进行的另一项定期调查显示，住房负担能力已经成为选民们希望政府解决的最主要问题之一。
近日，澳大利亚房地产协会（Housing Industry Association）公布了一项报告，其中解释了为何公众会对住房负担能力感到不安。
尽管房价下跌，但倘若一个悉尼家庭需要偿还一套该城市中等价位的房屋贷款，他们平均每月仍需为住房支付4388澳元，一年就是近53000澳元。与一年前相比，这种情况已略有好转，但目前这仍相当于家庭平均收入的55%左右。
要知道，如今悉尼独立屋的市场中位价仍高达110万澳元，相比于2012年年中高出了足足50万澳元。
在墨尔本，同样为了偿还一套中等价位的房产，每个家庭平均每月支出3469澳元，一年也要近42000澳元，相当于家庭平均收入的46%。而根据专家给出的数据，住房费用占家庭支出的30%才是相对合理的。
对此，房地产协会的报告警告称，“恢复住房负担能力是一个漫长的过程”，很可能要花费几十年的时间才能彻底改变现状。
正如格拉坦研究所（Grattan Institute）的Brendan Coates所说，近期悉尼墨尔本的房价下跌还不足以影响住房负担能力。“去年，我们看到了墨尔本和悉尼的房价都出现了个位数的下跌，但与过去十年中房价上涨的幅度相比，那就只能算小巫见大巫了。”
根据Domain的数据，2012年年中至2017年年中，悉尼总体房屋中位价暴涨了约75%，墨尔本则是上涨了60%。但在过去的12个月中，悉尼房屋中位价下降6.1%，墨尔本则是3.4%。
这样的房价下跌不太可能扭转澳洲45岁以下人群的房屋负担能力现状，尤其对于年龄在25至34岁之间的低收入人群，这一问题尤甚。在格拉坦研究所对25至34岁之间最贫穷的五分之一人群进行的调查中，他们发现，1981年，有近60%的人拥有自己的房产，但如今这一数字仅为20%。而在25至34岁之间最富有的五分之一人群中，目前有55%的人拥有自己的房产，相比于1981年仅减少6%。
Coates还表示，过去三十年中，四成年龄在45岁以下的澳大利亚人想拥有住房的可能性大幅下降，“他们无法负担房贷，个位数字的房价下降改变不了现状。”
而55岁以上人群的房屋拥有率则较高，他们也在房价上涨的过程中获得了不同程度的好处。但与此同时，他们也会为高昂的房价而倍感忧虑，尤其担心家中的年轻人未来要如何负担房价。如果他们的子女或孙辈因房价而要搬离家乡，这对他们也会造成直接的打击。
当然房价下跌和州政府的让步已经让一部分人更加容易购买房产，比如去年首次购房者贷款的比例就有所提高。但房地产协会的报告还是显示，悉尼房屋中位价是平均家庭收入的9倍之多，墨尔本则是8倍。
若想现在开始不再担心住房负担能力，真的为时尚早。
来源：澳中商圈
This post was last modified on 2018年10月23日 16:40
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