物业公司vs业主：房子坏了谁来修理

在悉尼中等房价是中等家庭收入的13倍的今天，很多人都放弃了“一户一套小洋房”的澳洲梦，不得不搬到公寓里居住。只不过，不是每个公寓都像《老友记》或者《爱情公寓》一样和谐愉快，物业与业主之间总有摩擦。一个笔者经常被问到的问题是，如果房屋受损，到底谁应该负责修理？我们今天来看看澳洲相关法律的规定。

常见情形

有些物业公司会有详尽的公共财产备忘录，记载房屋的具体部位受损到底是物业公司负责修理，还是业主个人负责修理。可是，大部分的物业公司没有财产备忘录。一条基本的原则是，物业公司负责修理公共财产，业主个人负责修理自己房屋内部的财产。比如，天花板一般归物业公司修理；但是，如果天花板的损失是由于业主自己更改造成的（比如挂了超重的吊灯等），那么业主自己负责修理。比如，物业公司负责修理边界墙，而业主负责修理房屋的内墙。比如，物业公司负责修理公共财产的地毯，而业主负责修理自己室内的地毯。比如，嵌入天花板的灯具由物业公司修理，而吊在天花板上的灯具一般是业主自己负责。一般车库门和阳台，都归物业公司负责。

复杂情形

有的时候，需要修理的地方是否属于公共财产，并不一目了然，这就使事情变得更加复杂；而一般这些地方修理起来需要的费用更多，所以，物业公司和业主更倾向于互相推诿责任。以下是在复杂情况下，谁需要负责修理的指南：

1. 如果边界墙里的水管爆了，物业公司负责修理。关于内墙的水管爆裂，如果这根水管只是业主自己一户用，那么业主需要修理；如果这根水管还给其他业主供水，那么物业公司需要修理。
2. 一般来说，如果地板以下的下水道发生堵塞，导致浴室的水不能排出，物业公司负责修理；如果淋浴的喷头坏了，业主负责修理。
3. 一般来说，在厨房和厕所内部的器具损坏：包括喷头、马桶、水池和洗碗机等，业主自己负责修理。但是，有的物业公司的保险会包括某些厕所和厨房的器具保险，业主有可能据此求保。
4. 如果外墙或者是地板漏水，导致损伤和发霉，那么物业公司需要修理。如果发霉是发生在内墙，那么业主需要自己修理。
5. 一般来说，物业公司负责给公寓供电。如果公寓断电，物业公司需要负责解决供电问题；但是，如果断电是由于内墙里的电线受损造成，那么业主需要自己解决修理问题。
6. 如果公共财产漏水漏到业主阳台，那么物业公司需要修理；如果业主阳台因为楼上住户过度浇花导致漏水，那么楼上的住户需要对漏水负责。
7. 阳台的门损坏，不能正常关闭，谁负责，要看物业管理条例是什么时候注册的。1974年7月1日之前注册的，物业管理条例中的规定是：业主负责修理；在1974年7月1日之后注册的，物业管理条例规定的是：物业公司负责修理。
8. 通常，物业公司需要给窗户装上安全装备，防止人或物品意外坠落。但是，有的物业公司会修改物业管理条例，将责任推给业主，要求业主自己安装维护安全装备。

结语

在悉尼、墨尔本等大城市，对公寓的审批和质量检查要求越来越低的今天，公寓质量，尤其是新建的公寓质量差到令人发指。悉尼内西东区很多2、3年前建筑完成的房子，相继发生漏水、裂缝、下陷等等严重问题。墨尔本发生了很多高层公寓的外墙涂层容易着火的丑闻，刮掉这些涂层，重新换上合格的产品，花费十分昂贵；很多开发商和建筑商直接宣布破产，不支付这笔钱，业主不得不缴纳十分昂贵的特别税收，去完全改变涂层。如果您购买的公寓发生质量问题，需要修理，确定这到底是物业公司的责任，还是自己的责任，是当务之急。

如果您认为物业公司需要对某些修理问题负责，或者您认为物业公司征收的特别税收不合理，您可以直接拨打61 2 8084 8341，预定时间，来伟博律师事务所悉尼市中心的办公室: Level 6, 1 Castlereagh St, Sydney 2000，和律师见面详谈。第一次咨询，前二十分钟免费。

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作者：文雅男律师，WB Legal Group伟博集团

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