悉尼房价面临崩盘？房价变化深度分析（下篇）

（接上期）

罪魁祸首

如上篇所说，悉尼的房价和中等收入比是12.9。在一个完全正常的市场经济模型中，当一个地方的房价和中等家庭收入比超过3的时候，市场会开始调节，降价向正常承受范围靠近。但是，为什么悉尼的房价完全脱离收入增长和房租增长，一飞冲天呢？澳洲政府和澳洲央行行长是罪魁祸首。

澳洲政府实施了多项或明或暗的政策，将房价泡沫吹大。2008年全球经济危机以来，澳洲政府实施了“第一次购房买家”的新房补助，旨在“改善买家承受能力，鼓励开发商开发新房”，延续至今。在澳洲各地第一次买房，只要符合条件，买家不只可以享受印花税减免，还可以直接从政府拿钱。换句话说，政府在“贿赂”第一次买房的买家。实施购房补助的澳洲前总理陆克文最近承认，新房补助并不是为了改善买家承受能力，而是为了拖市，防止房价下跌。

澳洲政府也在“提高市场自由竞争”的掩护下，放弃了以前一直在执行的修建保障的廉租房的项目。澳洲央行则是赤裸裸地推高房价。这些年来，房价上涨只要减缓，澳洲央行马上降低税率，生怕房价涨慢了。正是在澳洲政府和央行的悉心策划下，悉尼房价涨到了疯狂的程度。

危害

有人也许会说，买家、卖家和银行都开心地把房价节节推高，每个人都赚到，这样没有什么不好啊。但是，不要忘了，贷款是要还的。在每个人都在开心地吹泡泡的同时，澳洲的债务增长迅速增长。根据澳洲央行的数据，2018年6月，澳洲家庭债务和收入比是190%，全球第四，仅次于荷兰、丹麦和挪威；澳洲现在总体债务7,000亿澳币，而澳洲只有2,460万人口，相当于每个澳洲人，不管男女老少，都背负2.8万澳币的债务；如果我们按照一个家庭四个人（父母加两个小孩）算，每个家庭现在背负112万澳币的债务；以澳洲现在极低的贷款利息4%来计算，也就是说，每年，每个家庭光还债，就要44,000多澳币。

澳洲的银行为了不停地把房产泡泡吹大，不停地向国外的金融机构借钱，30%的澳洲银行贷款是从国外银行借的。就算当现在的澳洲央行行长Phillip Lowe和各银行是穿一条裤子的，也会把“历史性新低”的1.5%的利率“历史性地延长”到明年年底，甚至到2020年。

当美国联邦银行涨息，国际融资成本升高，澳洲的银行也不得不随之“非正常”（Out of Circle）地涨息。想想看，原来每年只需要还4万多澳币的家庭，当银行涨息的时候，就需要还5万、6万，甚至7万、8万澳币。一旦房价上涨，这个击鼓传花的游戏玩不下去，没有下家接盘，那么，在顶端接受的房东们只有被迫还债，如果还不了，只有被银行收房拍卖了。而现在，悉尼房价已经连续下跌了13个月。

展望

悉尼房价这一年来的下跌有很多因素：

1. 贷款审查收紧；
2. 贷款数额减少（同一个借款人，只能借到去年同期60%的贷款数额）；
3. 外国买家需要支付的印花税上涨，以及土地税上涨，导致外国买家数量下降约35%；
4. 养老金、基金买房的限制；
5. “只还利息”的贷款，在接下来的三年，会大量转成贷款和利息一起还（造成贷款人每个月要多还30%-40%的贷款）；
6. 房屋租金下降；
7. 银行之间的贷款拆借率上涨；
8. 国际融资的上涨，导致“非正常（Out of Circle）”的贷款利息上涨；
9. 皇家调查委员会的证据发现，银行面临大量的集体诉讼，造成银行成本上涨等等。

很遗憾的是，短期内，这些因素只会恶化，不会缓解：美联储今年12月还有一次加息，明年还有三到四次加息；皇家调查委员会明年二月会出最终报告，可能进一步打击银行，而导致贷款收紧……悉尼房价前景黯淡。

而一手将房产泡沫吹大的澳洲政府现在自身难保。明年五月，澳洲会举行大选。现任自由党和国家党的联合政府支持率已跌至新低，刚刚失去Wentworth选区，成为少数党。有望明年上台的反对党工党党魁Bill Shorten则誓言，取消投资房抵税（Negative Gearing），并且表示：要惩治银行，疾呼“为什么银行领导没有进监狱”。澳洲央行也是没有余粮了，利率已经降到1.5%，再接下来，降低利率不会对房价有什么影响（因为美联储加息太猛），反而会导致澳币汇率跳水，导致国际投资撤离，生活开销疯涨，使本就艰难还贷的家庭雪上加霜。

澳洲政府现在只有一条路可以拯救房市：疯狂印钱。这样可能会避免房价崩溃。但是，这样会导致恶性通货膨胀，造成严重的社会危机。当危机来临，就看澳洲政府够不够疯狂开动印钞机了。

对个人的影响

如果你还没有买房，现在攥着定金正在看房，那么，最好等一段时间，等房价见底再出手，这样可以买到地理位置更好、户型更好、更新的房子；如果你不幸中了澳洲政府和央行的圈套，壮烈高位接盘，那么，你可以考虑：

1. 卖掉多余的投资房。现在房价还没有到底，能卖掉一些入不敷出的房子，是止损的最好方式；
2. 尽量攒钱，尽快还贷，减少以后还贷数量；
3. 实在没有办法还贷，和银行商量看，有没有办法减少贷款；或者找律师咨询，是否可以起诉银行不负责任的贷款；
4. 申请破产。实在没有办法还贷，可以找律师咨询破产事宜；不要学习“丁蟹父子跳楼”，让家人、朋友伤心。

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作者：文雅男律师，WB Legal Group伟博集团

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