突破费用抵减瓶颈！经营vs投资出租物业

晓梅会计事务所

很多购买了出租物业（rental property），或者说投资房的投资者可能已经注意到，从2017年7月1日起，法律规定，投资者前往购置的住宅型出租物业进行验房、修理或是收租，所涉及的差旅费用都是不能进行抵扣的。并且，从资本增值税的角度来说，差旅费用也不能计入购置物业的成本基础（cost base）。

但是，您是否知道，如果您进行的是出租物业生意，差旅费作为生意经营的支出是可以抵扣的。

那么如何区分哪些是单纯的进行出租物业投资，在什么情况下又属于经营出租物业生意呢？

下面是ATO给出的例子：

1. 一对夫妻共同拥有26套住宅型出租物业。他们花费了大量的时间，自己管理这些物业，并且他们大部分的收入来源于租金。因此，ATO认为他们这种情况属于在经营出租物业生意；
2. 一对夫妻名下有3套住宅型出租物业，由他们自己管理这3处物业。夫妻两人各自都有全职工作作为他们的主要收入来源，另一小部分收入则来源于租金。在这种情况下，ATO认为他们属于物业投资者。

鉴定自己是否在经营出租物业生意，需要考虑哪些要素呢？

您可以通过以下这个案例，结合法庭中采用的六个评判标准，来进行考量。

案例引用自YPFD and Commissioner of Taxation [2014] AATA 9。

背景：纳税人有一份全职工作，和她的丈夫联名拥有9套出租物业，物业购入于90年代。她委托房产中介来管理这些物业。从2003年至2005年，在每一年的报税中，她申报的净租金亏损金额大约在$27,000到$57,000的区间内。

1. 涉及出租物业的一些行为本质是否是为了盈利？

法庭认为：即使一直以来这些物业实际都在亏损，但是纳税人的意图依然在于通过出租物业来盈利。

1. 企业的复杂性和规模

法庭认为：纳税人委托了房房产中介，因此他们自己不必自己收租及管理物业。

1. 意图进行有规律的，例行的或是系统化的交易

法庭认为：纳税人从90年代购入物业并持有至今足以说明其意图。

1. 以类似商业的方式进行运作以及运作的复杂程度

法庭认为：没有书面的商业计划，以及为出租所刊登的临时广告，纳税人的这些做法并不复杂且不显得商业。

1. 是否通过一种明显的交易模式来获取盈利或亏损

法庭认为：纳税人以一种明显的交易模式来管理物业。

1. 业务量和所用资金

法庭认为：物业相关的业务量及所用资金的金额是巨大的。

综上所述，纳税人被认为在经营出租物业的生意，涉及的一些支出也可以作为工作相关的收入进行申报。

法庭的分析极大地拓宽了纳税人的业务范围，纳税人即使只拥有少量的出租物业，且其物业由房产中介管理，甚至每年都是亏损，也依然能被视为在经营出租物业生意。

哪些‘工作相关’的支出是法庭允许申报的呢？

一旦被认定在经营出租物业生意，不仅仅是差旅费，其他的一些费用也可以作为‘工作相关’的支出进行税务抵减。根据我们找到的一些资料，再结合案例，可以申报抵减的支出包括：

• 和出租物业相关的自学费用，以及参加与经营出租物业生意相关的研讨会和专业课程的费用（例如：音频资料，教材）
• 调研未来的出租物业的相关抵扣
• 建造出租物业时融资相关的利息支出
• 物业的园艺及修缮费用，需要证据支持
• 其他工作相关的费用：手机，电脑以及文具费用，需要证据支持

需要注意的是，累计申报一些不能申报的费用会产生不利的影响。

Photo by Jessica Arends on Unsplash

小结

很多纳税人用他们自己的名字购置投资性物业，通过物业的亏损来抵减工资收入以此达到少交税的目的（负扣税）。并且，以自己的名义购买房产，贷款相对更容易。

在这种情况下，比起单纯的投资出租物业，YPFD案例中的决议使纳税人可以申报的支出更为广泛，拥有少量物业的投资者，如果以类似商业的方式来运营物业，也可以视作生意经营。

另外，参加地产相关的教育课程，研讨会以及指导项目，包括教授投资者如何进行系统化的投资以及交易的技巧，也不仅仅只有获取知识这一好处。如果纳税人把这些知识运用到实践中，那么因为这些费用和经营生意相关，就可以申报作为税务减免。

轻轻松松联系我们：

Eastwood Office：Suite 408/160 Rowe Street, Eastwood, NSW, 2122

电话：（02）9874 8996

City Office： Suite 203/309 Pitt Street, Sydney, NSW, 2000

电话：（02）9212 3255

邮箱：info@vltax.com.a